In der Welt des Einzelhandels gilt ein altes Sprichwort: Standort, Standort, Standort. Und das nicht ohne Grund. Der Standort deines Geschäfts bestimmt, wie viele potenzielle Kunden täglich an deinen Räumlichkeiten vorbeikommen, welche Art von Publikum du anziehst und letztlich wie viel Umsatz du erzielen kannst. Eine falsche Standortwahl ist schwer zu korrigieren und kann den Unterschied zwischen einem blühenden Geschäft und einem mühsamen Dasein ausmachen. In diesem Artikel besprechen wir alle Faktoren, die deine Standortwahl leiten sollten.
Der Standort als wichtigster Erfolgsfaktor
Untersuchungen der niederländischen Einzelhandelsorganisation zeigen, dass der Standort für 40 bis 60 % des Erfolgs eines Einzelhandelsunternehmens verantwortlich ist. Selbst ein hervorragendes Konzept mit einer starken Marke wird Schwierigkeiten haben, am falschen Standort zu überleben. Umgekehrt kann ein solider Standort ein durchschnittliches Konzept zum Blühen bringen.
Was macht einen Standort gut? Die Antwort variiert je nach Branche und Konzept, aber einige universelle Faktoren spielen immer eine Rolle:
- Passantenfrequenz: Die Anzahl der Menschen, die täglich an deinen Räumlichkeiten vorbeikommen
- Sichtbarkeit: Wie gut ist dein Geschäft von der Hauptlaufroute aus sichtbar?
- Erreichbarkeit: Mit dem Auto, öffentlichen Verkehrsmitteln und Fahrrad
- Parkmöglichkeiten: Nähe und Kosten des Parkens
- Komplementäre Geschäfte: Welche anderen Geschäfte befinden sich in der unmittelbaren Umgebung?
- Demografie des Einzugsgebiets: Alter, Einkommen und Lebensstil der Bewohner
Ein Standort mit 30 % weniger Passanten aber 50 % niedrigerer Miete ist nicht zwingend günstiger — rechne immer aus, was dich jeder Standort pro Passant kostet.
Passantenströme analysieren
Passantendaten bilden das Fundament jeder Standortentscheidung im Einzelhandel. Aber wie kommst du an zuverlässige Passantenzahlen?
- Locatus: Locatus sammelt und analysiert Passantendaten für praktisch alle Einkaufsgebiete in den Niederlanden. Ihre Retail Facts-Datenbank bietet Einblicke in Passantenfrequenzen pro Straße und pro Tageszeit.
- Eigene Zählungen: Besuche den Standort selbst an verschiedenen Tagen und Uhrzeiten und zähle die Passanten. Mache dies mindestens an einem Dienstag (ruhiger Tag), Donnerstag (langer Einkaufsabend) und Samstag (Spitzentag).
- Gemeinde und BIZ: Viele Gemeinden und Business-Investment-Zonen (BIZ) verfügen über Passantenzählungen, die sie mit interessierten Unternehmern teilen.
Achte nicht nur auf die Gesamtzahl der Passanten, sondern auch auf den Typ. Eine belebte Einkaufsstraße mit vorwiegend Teenagern ist für ein Luxusmöbelgeschäft weniger interessant als ein ruhigeres Einkaufsgebiet mit kaufkräftigen Verbrauchern. Analysiere auch das saisonale Muster: Manche Einkaufsgebiete sind im Sommer durch Tourismus deutlich belebter, während andere im Herbst ihren Höhepunkt haben.
Branchenmix und Wettbewerb
Die Zusammensetzung der Geschäfte in einem Einkaufsgebiet — der Branchenmix — hat direkten Einfluss auf dein Umsatzpotenzial. Zwei gegenläufige Kräfte spielen hier eine Rolle:
Agglomerationsvorteil: Geschäfte in derselben Branche ziehen zusammen mehr Kunden an als einzeln. Denke an eine Möbelmeile oder ein Modecluster. Kunden kommen gezielt in ein Gebiet, weil sie wissen, dass sie dort vergleichen können. Das erklärt, warum sich Bekleidungsgeschäfte gerne neben anderen Bekleidungsgeschäften ansiedeln.
Direkte Konkurrenz: Gleichzeitig bedeutet die Nähe identischer Anbieter, dass du den Markt teilen musst. Die Kunst besteht darin, sich in einem Umfeld mit komplementären Geschäften niederzulassen, die dasselbe Publikum anziehen, aber nicht exakt dasselbe anbieten.
Untersuche den Branchenmix des angestrebten Einkaufsgebiets gründlich:
- Welche Branchen sind bereits vertreten?
- Gibt es einen Ankermieter (wie einen großen Supermarkt oder ein Kaufhaus), der Kunden anzieht?
- Gibt es leerstehende Objekte und was sagt das über die Gesundheit des Einkaufsgebiets aus?
- Gibt es eine aktive Händlervereinigung oder BIZ, die in das Gebiet investiert?
Art des Einkaufsgebiets wählen
Die Niederlande kennen verschiedene Arten von Einkaufsgebieten, jeweils mit eigenen Merkmalen und Eignung:
A1-Standorte (Haupteinkaufsstraßen)
Die primären Einkaufsstraßen in Großstädten: Kalverstraat (Amsterdam), Lijnbaan (Rotterdam), Herestraat (Groningen). Höchste Passantenfrequenzen (10.000-50.000+ pro Tag), aber auch die höchsten Mieten. Geeignet für nationale Ketten und starke Marken mit hohen Margen.
A2-Standorte (sekundäre Einkaufsstraßen)
Straßen, die an die A1-Standorte anschließen. Niedrigere Passantenfrequenzen, aber immer noch beachtlich (5.000-15.000 pro Tag). Die Mieten sind 30-50 % niedriger als bei A1. Attraktiv für Fachgeschäfte und wachsende Marken.
Nahversorgungszentren
Kleinräumige Einkaufszentren in Wohngebieten, oft um einen Supermarkt gruppiert. Durchschnittlich 2.000-8.000 Passanten pro Tag. Die Mieten sind deutlich niedriger. Geeignet für den täglichen Bedarf, Dienstleistungen und lokale Unternehmer.
Stadtteilzentren
Mittelgroße Einkaufszentren, die ein breiteres Einzugsgebiet bedienen. Kombination aus täglichem Bedarf und Mode-/Fachgeschäften. Passantenfrequenzen von 5.000-15.000 pro Tag mit einem vielfältigen Publikum.
Outlet-Center und Möbelboulevards
Zielgerichtete Destinationen, zu denen Kunden bewusst fahren. Niedrigere Passantenfrequenzen, aber eine höhere Konversionsrate. Geeignet für Branchen, in denen Kunden vergleichen und den Kauf planen möchten.
Mieten pro Standorttyp
Die Mieten für Einzelhandelsflächen variieren enorm nach Standorttyp und Stadt. Ein indikativer Überblick für 2026:
- A1-Standorte Großstädte: 500 – 2.500 Euro pro m² pro Jahr (Amsterdam Kalverstraat bis 3.000 Euro)
- A2-Standorte Großstädte: 250 – 750 Euro pro m² pro Jahr
- Haupteinkaufsstraßen mittelgroße Städte: 200 – 500 Euro pro m² pro Jahr
- Nahversorgungszentren: 100 – 250 Euro pro m² pro Jahr
- Stadtteilzentren: 150 – 350 Euro pro m² pro Jahr
- Möbelboulevards/Outlet-Center: 75 – 200 Euro pro m² pro Jahr
Beachte, dass bei Einzelhandelsflächen oft auch eine umsatzabhängige Mietkomponente zum Einsatz kommt, insbesondere in Einkaufszentren. In diesem Fall zahlst du eine Grundmiete plus einen Prozentsatz deines Umsatzes ab einem bestimmten Schwellenwert.
Rechtlicher Rahmen: Artikel 7:290 BGB
Einzelhandelsflächen fallen unter das geschützte Mietregime des Artikels 7:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs. Dies bietet Mietern deutlich mehr Schutz als bei Büroflächen (Artikel 7:230a). Die wichtigsten Merkmale:
- Mindestmietdauer: Die erste Mietperiode beträgt mindestens fünf Jahre, gefolgt von einer automatischen Verlängerung um fünf Jahre. Nach zehn Jahren kann das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit weiterlaufen.
- Eingeschränkte Kündigungsgründe: Der Vermieter kann nur aus gesetzlich definierten Gründen kündigen, wie dringender Eigenbedarf, schlechte Geschäftsführung des Mieters oder im Interesse einer sachgemäßen Nutzung des Mietobjekts.
- Mietpreisüberprüfung: Nach fünf Jahren können sowohl Mieter als auch Vermieter beim Gericht eine Mietpreisüberprüfung beantragen, wenn die Miete nicht mehr marktkonform ist.
- Vertragsübernahme: Beim Verkauf deines Unternehmens hast du das Recht, einen Nachfolger in deinen Mietvertrag eintreten zu lassen.
Dieses geschützte Regime ist ein Vorteil für Mieter, bringt aber auch Pflichten mit sich. So bist du als Mieter verpflichtet, die Fläche tatsächlich als Einzelhandelsfläche gemäß dem vereinbarten Zweck zu nutzen. Mehr dazu in unserem Artikel über wichtige Punkte im Gewerbemietvertrag.
Praktische Tipps für die Standortwahl
Zum Schluss einige praktische Tipps, die dir bei der richtigen Standortwahl helfen:
- Besuche das Einkaufsgebiet zu verschiedenen Zeitpunkten: Gehe an einem Werktagmorgen, einem Einkaufsabend und einem Samstag vorbei. So erhältst du ein realistisches Bild der Passantenströme und der Atmosphäre.
- Sprich mit bestehenden Einzelhändlern: Sie können dir sagen, wie es wirklich ist, in dem Gebiet zu unternehmen. Frage nach Umsatzentwicklung, Zusammenarbeit und eventuellen Problemen.
- Analysiere die Laufroute: Kunden folgen oft einem festen Muster durch ein Einkaufsgebiet. Liegt das angestrebte Objekt auf der Hauptroute oder in einer Seitenstraße, die weniger besucht wird?
- Prüfe den Bebauungsplan: Darf das Objekt für die von dir beabsichtigte Tätigkeit genutzt werden? Bebauungspläne können Beschränkungen für bestimmte Branchen enthalten.
- Berechne deinen Break-even-Umsatz: Basierend auf den gesamten Mietkosten (Kaltmiete + Nebenkosten + Zusatzkosten) kannst du berechnen, wie viel Umsatz du mindestens generieren musst. Übersetze dies in die benötigte Kundenzahl pro Tag und prüfe dies anhand der Passantendaten.
- Denke an die Online-Offline-Synergie: Im Jahr 2026 ist ein physisches Geschäft zunehmend eine Erweiterung des Online-Kanals. Ein Abholpunkt, Showroom oder Experience-Center stellt andere Anforderungen an den Standort als ein traditionelles Geschäft.
Der beste Standort ist nicht immer der teuerste. Es geht darum, dass der Standort zu deiner Zielgruppe, deinem Konzept und deiner finanziellen Tragfähigkeit passt.
Die Wahl des richtigen Einzelhandelsstandorts verdient eine gründliche Analyse und eine wohlüberlegte Entscheidung. Nimm dir Zeit, sammle Daten und lass dich nicht von Maklern oder Vermietern unter Druck setzen, die behaupten, ein Objekt sei schnell vergeben. Möchtest du wissen, welche Kosten dich noch erwarten? Lies unseren Artikel über versteckte Kosten beim Mieten einer Gewerbeimmobilie. Und steht ein Umzug an einen neuen Standort bevor? Unser Schritt-für-Schritt-Plan für Firmenumzüge hilft dir, alles reibungslos zu organisieren.
