Die Mehrwertsteuer auf Gewerbemiete ist eines der am häufigsten missverstandenen Themen in der gewerblichen Immobilienwelt. Viele Mieter gehen davon aus, dass sie immer MwSt auf ihre Miete zahlen, aber das ist nicht der Fall. Die Regeln sind komplex, und die Wahl zwischen MwSt-befreiter und MwSt-pflichtiger Vermietung hat große finanzielle Konsequenzen. In diesem Artikel erklären wir klar, wie es funktioniert.
Die Hauptregel: MwSt-Befreiung
Die Vermietung von Immobilien ist in den Niederlanden grundsätzlich von der MwSt befreit. Das bedeutet, dass standardmäßig keine 21 % MwSt auf den Mietpreis erhoben wird. Diese Befreiung gilt für alle Immobilientypen: Büroflächen, Einzelhandelsflächen, Lagerflächen und andere Gewerbeflächen.
Die MwSt-Befreiung hat Folgen für Vermieter und Mieter:
- Vermieter: berechnet keine MwSt auf die Miete, kann aber die MwSt auf Kosten für die Immobilie (Instandhaltung, Umbau, Erwerb) nicht abziehen. Dies wird auch als 'MwSt-Belastung' der Immobilie bezeichnet.
- Mieter: zahlt keine MwSt auf die Miete, muss aber auch keine MwSt zurückfordern.
In der Praxis bedeutet MwSt-befreite Vermietung, dass der Vermieter seine nicht abzugsfähige MwSt in einer höheren Kaltmiete einkalkuliert. Der Mieter zahlt also indirekt trotzdem MwSt, aber eingebettet in die Miete — ohne die Möglichkeit, diese zurückzufordern.
Option zur MwSt-pflichtigen Vermietung
Vermieter und Mieter können gemeinsam optieren für eine MwSt-pflichtige Vermietung. Das bedeutet, der Vermieter erhebt 21 % MwSt auf die Miete und kann im Gegenzug die MwSt auf seine eigenen Kosten (Instandhaltung, Umbau, Erwerb) abziehen.
Die Option ist eine Wahl, die von beiden Parteien getroffen und im Mietvertrag festgelegt werden muss. Es handelt sich nicht um etwas, das der Vermieter einseitig entscheiden kann.
Der Mechanismus funktioniert wie folgt:
- Der Vermieter erhebt 21 % MwSt auf den Mietpreis
- Der Mieter zahlt die Miete einschließlich MwSt
- Der Mieter kann die gezahlte MwSt über seine MwSt-Erklärung zurückfordern (wenn er selbst MwSt-pflichtige Leistungen erbringt)
- Der Vermieter kann die MwSt auf seine Kosten für die Immobilie abziehen
Per Saldo ist das Ergebnis für beide Parteien neutral — vorausgesetzt, der Mieter kann die MwSt vollständig abziehen. Kann der Mieter das nicht (oder nur teilweise), wird die MwSt-pflichtige Vermietung teurer.
Voraussetzungen für die Option
Nicht jeder Mieter kann für MwSt-pflichtige Vermietung optieren. Die wichtigste Voraussetzung ist das 90-%-Kriterium: Der Mieter muss die gemieteten Räumlichkeiten zu mindestens 90 % für MwSt-pflichtige Aktivitäten nutzen. In der Fachsprache sind dies die 'vorsteuerabzugsberechtigten' Aktivitäten.
Konkret bedeutet das:
- Option möglich: Unternehmen, die vollständig MwSt-pflichtige Dienstleistungen oder Waren erbringen (die meisten gewerblichen Unternehmen)
- Option nicht möglich: Banken, Versicherungen, Arztpraxen, Bildungseinrichtungen und andere Organisationen, die überwiegend MwSt-befreite Leistungen erbringen
- Grenzfälle: Unternehmen mit einer Mischung aus MwSt-pflichtigen und MwSt-befreiten Aktivitäten müssen berechnen, ob sie das 90-%-Kriterium erfüllen
Das 90-%-Kriterium wird pro Mieter beurteilt, nicht pro Immobilie. Wenn ein Mieter während der Vertragslaufzeit unter die 90-%-Grenze fällt (z. B. durch eine Änderung der Geschäftsaktivitäten), entfällt die Option für die besteuerte Vermietung rückwirkend — mit potenziell großen finanziellen Folgen für den Vermieter.
Das 90-%-Kriterium ist nicht nur eine Formalität — die Nichterfüllung kann zu erheblichen Steuernachforderungen für den Vermieter führen, der diese Kosten dann auf den Mieter umlegt.
Finanzielle Auswirkungen für den Mieter
Berechnen wir die finanzielle Auswirkung der MwSt-pflichtigen Vermietung anhand eines konkreten Beispiels.
Angenommen: Sie mieten ein Büro für 100.000 EUR pro Jahr (Kaltmiete).
Szenario 1: MwSt-befreite Vermietung
- Miete: 100.000 EUR (keine MwSt)
- Gesamtkosten: 100.000 EUR
- MwSt-Erstattung: 0 EUR
- Nettokosten: 100.000 EUR
Szenario 2: MwSt-pflichtige Vermietung (voll vorsteuerabzugsberechtigt)
- Miete: 100.000 EUR + 21 % MwSt = 121.000 EUR
- MwSt-Erstattung: 21.000 EUR
- Nettokosten: 100.000 EUR
Szenario 3: MwSt-pflichtige Vermietung (teilweise vorsteuerabzugsberechtigt, 60 %)
- Miete: 100.000 EUR + 21 % MwSt = 121.000 EUR
- MwSt-Erstattung (60 %): 12.600 EUR
- Nettokosten: 108.400 EUR
In Szenario 2 ist das Ergebnis gleich. In Szenario 3 zahlt der Mieter effektiv 8.400 EUR pro Jahr mehr. Über einen 5-Jahres-Vertrag sind das 42.000 EUR an Mehrkosten.
Aber es gibt eine Kehrseite: Bei MwSt-befreiter Vermietung kalkuliert der Vermieter seine nicht abzugsfähige MwSt in den Mietpreis ein. Die Kaltmiete bei MwSt-befreiter Vermietung ist daher typischerweise 5–10 % höher als bei MwSt-pflichtiger Vermietung. Dieser Unterschied gleicht den MwSt-Nachteil teilweise aus.
Wann ist MwSt-pflichtige Miete vorteilhaft?
MwSt-pflichtige Vermietung ist vorteilhaft, wenn:
- Sie als Mieter vollständig MwSt-pflichtige Leistungen erbringen (die überwiegende Mehrheit der gewerblichen Unternehmen)
- Der Vermieter eine niedrigere Kaltmiete bei MwSt-pflichtiger Vermietung anbietet (weil er seine MwSt abziehen kann)
- Sie ausreichend Liquidität haben, um die MwSt vorzufinanzieren (Sie zahlen erst die MwSt und fordern sie später zurück)
MwSt-pflichtige Vermietung ist nachteilig, wenn:
- Sie als Mieter MwSt-befreite Leistungen erbringen (Gesundheitswesen, Bildung, Finanzdienstleistungen)
- Sie das 90-%-Kriterium nicht erfüllen
- Die Vorfinanzierung der MwSt ein Liquiditätsproblem verursacht
Hinweise im Mietvertrag
Die MwSt-Wahl hat Konsequenzen, die ordnungsgemäß im Mietvertrag festgelegt werden müssen. Achten Sie auf folgende Punkte:
- Ausdrückliche Erwähnung: Der Mietvertrag muss klar angeben, ob für MwSt-pflichtige Vermietung optiert wurde, und die Erklärung muss von beiden Parteien unterzeichnet sein
- Haftung bei Nichterfüllung des 90-%-Kriteriums: Praktisch alle gewerblichen Mietverträge enthalten eine Klausel, die den Mieter für Schäden haftbar macht, wenn er das 90-%-Kriterium nicht mehr erfüllt
- Jährliche Erklärung: Der Mieter muss typischerweise jährlich erklären, dass er das 90-%-Kriterium weiterhin erfüllt
- Mietpreisanpassung: Wenn die MwSt-Option entfällt, kann der Vermieter die Kaltmiete erhöhen, um seine nicht abzugsfähige MwSt zu kompensieren
- Untervermietung: Bei Untervermietung müssen die MwSt-Bedingungen auch an den Untermieter weitergegeben werden
Häufig gestellte Fragen zu MwSt und Miete
Muss ich als Mieter MwSt zahlen, wenn ich Einzelunternehmer bin?
Das hängt davon ab, ob Sie MwSt-pflichtige Leistungen erbringen. Die meisten Einzelunternehmer tun dies. Das Kriterium ist nicht Ihre Rechtsform, sondern Ihre Aktivitäten.
Kann der Vermieter die MwSt-Regelung einseitig ändern?
Nein, die Option zur MwSt-pflichtigen Vermietung ist eine gemeinsame Entscheidung. Der Vermieter kann dies nicht einseitig durchsetzen oder widerrufen.
Was passiert, wenn ich meine Aktivitäten ändere und das 90-%-Kriterium nicht mehr erfülle?
Dann entfällt die Option mit möglicher Rückwirkung. Der Vermieter kann die nicht abzugsfähige MwSt bei Ihnen geltend machen. Informieren Sie Ihren Vermieter rechtzeitig über Änderungen.
Gilt die MwSt-Option auch für die Nebenkosten?
Ja, wenn für MwSt-pflichtige Vermietung optiert wurde, wird auch auf die Nebenkosten MwSt erhoben.
Wie funktioniert es bei einem Gebäude mit mehreren Mietern?
Die MwSt-Wahl wird pro Mieter getroffen. Es ist möglich, dass innerhalb eines Gebäudes einige Mieter MwSt-pflichtig und andere MwSt-befreit mieten.
Die MwSt-Regeln für Gewerbeimmobilien sind komplex, aber entscheidend für Ihre Finanzplanung. Konsultieren Sie immer einen Steuerberater, wenn Sie sich über die richtige Wahl unsicher sind. Neugierig auf die übrigen Kosten beim Mieten? Lesen Sie unseren Artikel über Nebenkosten bei Gewerbeimmobilien oder sehen Sie den Überblick über versteckte Kosten beim Mieten von Gewerbeimmobilien.
