Eine mietfreie Zeit ist eine der wertvollsten Zugeständnisse, die Sie als Mieter beim Abschluss eines Gewerbemietvertrags aushandeln können. Dennoch lassen viele Mieter dieses Thema unbesprochen — aus Unwissenheit, Zurückhaltung oder mangelnder Verhandlungserfahrung. In diesem Artikel zeigen wir, dass mietfreie Zeiten sehr üblich sind, wie Sie sie verhandeln und was Sie finanziell damit sparen.
Was ist eine mietfreie Zeit?
Eine mietfreie Zeit (auch als Incentive oder Rent-Free Period bekannt) ist ein Zeitraum zu Beginn des Mietvertrags, in dem der Mieter keine oder nur teilweise Miete zahlt. Die übrigen Vertragsbedingungen — wie Laufzeit, Indexierung und Nebenkosten — treten ganz normal in Kraft.
Die mietfreie Zeit wird vom Vermieter als Entgegenkommen angeboten. Die Gründe sind vielfältig:
- Einrichtungszeit: Der Mieter braucht Zeit, um die Fläche einzurichten, bevor sie betriebsbereit ist
- Umzugskosten kompensieren: Der Vermieter hilft dem Mieter, die Kosten des Umzugs aufzufangen
- Wettbewerbsposition: In einem Markt mit ausreichendem Angebot nutzen Vermieter mietfreie Zeiten, um sich zu differenzieren
- Leerstand vermeiden: Für einen Vermieter ist es vorteilhafter, einen Rabattanreiz zu geben, als die Immobilie langfristig leer stehen zu lassen
Eine mietfreie Zeit ist nicht dasselbe wie eine niedrigere Miete. Die vertragliche Miete bleibt unverändert — Sie zahlen nur während eines bestimmten Zeitraums nicht. Dieser Unterschied ist wichtig, da nach der mietfreien Zeit die volle Miete einsetzt und als Basis für die jährliche Indexierung dient.
Übliche mietfreie Zeiträume 2026
Die Dauer einer mietfreien Zeit hängt von den Marktbedingungen, der Vertragslaufzeit und dem Zustand der Immobilie ab. 2026 gelten folgende Richtlinien:
- Kurzlaufender Vertrag (1–3 Jahre): 0 – 1 Monat mietfrei
- Mittlerer Vertrag (3–5 Jahre): 1 – 3 Monate mietfrei
- Langlaufender Vertrag (5–10 Jahre): 3 – 6 Monate mietfrei
- Rohbau-Übergabe (zusätzliche Einrichtungszeit): 2 – 4 Monate zusätzlich zum Standard-Incentive
Eine Faustregel, die im Markt verwendet wird: 1 Monat mietfrei pro Jahr Vertragslaufzeit. Bei einem 5-Jahres-Vertrag können Sie also vernünftigerweise 5 Monate mietfrei erwarten. In der Praxis ist dies eine Ausgangsnorm — abhängig von den Marktbedingungen und Ihrer Verhandlungsposition können Sie mehr oder weniger erreichen.
Um dies finanziell zu übersetzen: Bei einem 400 m² Büro zu 200 EUR pro m² pro Jahr spart eine mietfreie Zeit von 3 Monaten 20.000 EUR. Bei 6 Monaten sind das 40.000 EUR. Das ist ein erheblicher Betrag, den Sie in die Einrichtung Ihres neuen Büros investieren können.
Eine mietfreie Zeit von 6 Monaten bei einem 5-Jahres-Vertrag ist effektiv ein 10%iger Rabatt auf Ihre Gesamtmietkosten — ohne dass sich die vertragliche Miete ändert.
Wann haben Sie Verhandlungsspielraum?
Ihre Verhandlungsposition für eine mietfreie Zeit hängt von verschiedenen Faktoren ab:
Marktsituation
In einem Mietermarkt (viel Angebot, wenig Nachfrage) haben Sie die stärkste Position. In einem Vermietermarkt (wenig Angebot, viel Nachfrage) ist der Verhandlungsspielraum begrenzter. 2026 sehen wir eine Zweiteilung: Toplagen sind ein Vermietermarkt, während sekundäre Lagen eher ein Mietermarkt sind.
Leerstandsdauer
Eine Immobilie, die bereits längere Zeit leer steht, bietet mehr Verhandlungsspielraum. Der Vermieter trägt Leerstandskosten und ist bereit, Zugeständnisse zu machen, um diese zu beenden. Fragen Sie ruhig, wie lange die Immobilie schon verfügbar ist — das gibt Ihnen Einblick in die Dringlichkeit des Vermieters.
Vertragslaufzeit
Je länger der Vertrag, den Sie zu unterschreiben bereit sind, desto mehr mietfreie Monate können Sie aushandeln. Ein 10-Jahres-Vertrag gibt dem Vermieter langfristige Sicherheit und rechtfertigt ein großzügigeres Incentive.
Ihr Profil als Mieter
Vermieter bevorzugen solvente, renommierte Mieter. Ein starkes Unternehmensprofil, solide Finanzzahlen und eine zuverlässige Reputation verbessern Ihre Verhandlungsposition.
Zustand der Immobilie
Bei einer Rohbau-Übergabe ist eine längere mietfreie Zeit gerechtfertigt, weil Sie mehr Zeit und Geld für die Einrichtung benötigen. Bei einer schlüsselfertigen Immobilie ist die Fläche sofort nutzbar und das Incentive ist typischerweise kürzer.
Konkrete Verhandlungstipps
Mit diesen Strategien erhöhen Sie Ihre Chancen auf eine günstige mietfreie Zeit:
1. Bereiten Sie sich mit Marktdaten vor
Kennen Sie die üblichen Incentives in Ihrem Marktgebiet, bevor Sie verhandeln. Holen Sie vergleichbare Angebote ein und nutzen Sie diese als Referenz. Prüfen Sie auf einer Plattform wie RE-SEARCH, welche Objekte in der gleichen Preisklasse verfügbar sind — das gibt Ihnen ein realistisches Bild der Konkurrenz.
2. Verhandeln Sie über das Gesamtpaket
Betrachten Sie die Verhandlung nicht als Diskussion über einen einzelnen Punkt (die mietfreie Zeit), sondern über das Gesamtpaket: Miete, Nebenkosten, mietfreie Zeit, Ausbaubeitrag, Vertragslaufzeit und Sonderkündigungsoptionen. Das gibt Ihnen mehr Flexibilität, um einen Deal zu erreichen, der für beide Seiten funktioniert.
3. Bieten Sie etwas im Gegenzug
Ein Vermieter ist eher bereit, Zugeständnisse zu machen, wenn Sie auch etwas anbieten. Denken Sie an:
- Eine längere Vertragslaufzeit (5+5 statt 3+2 Jahre)
- Verzicht auf Sonderkündigungsoptionen
- Eine höhere Kaution
- Einen früheren Mietbeginn
4. Fragen Sie nach einem Ausbaubeitrag als Alternative
Manche Vermieter bieten lieber einen einmaligen Ausbaubeitrag (einen festen Betrag für die Einrichtung) als eine mietfreie Zeit. Das kann für Sie vorteilhafter sein, wenn Sie hohe Einrichtungskosten haben.
5. Halten Sie alles schriftlich fest
Mündliche Zusagen über mietfreie Zeiten sind rechtlich schwer durchsetzbar. Stellen Sie sicher, dass alle Vereinbarungen über Incentives klar im Mietvertrag oder einer Anlage festgehalten werden.
6. Ziehen Sie einen Experten hinzu
Ein Immobilienberater oder Mietervertreter hat Erfahrung in der Verhandlung von Incentives und kennt den Markt. Die Kosten der Beratung amortisieren sich oft vielfach durch bessere Vertragsbedingungen.
Alternativen zur mietfreien Zeit
Eine mietfreie Zeit ist nicht das einzige Incentive, das Sie verhandeln können. Andere gängige Alternativen sind:
- Ausbaubeitrag (Tenant Improvement Allowance): Ein fester Betrag pro m², den der Vermieter zur Einrichtung beiträgt. Üblich: 50 – 300 EUR pro m², abhängig von der Vertragslaufzeit
- Staffelmiete (Stepped Rent): Sie beginnen mit einer niedrigeren Miete, die während der Laufzeit schrittweise auf Marktniveau steigt. Das senkt Ihre Kosten in den Anfangsjahren
- Rabatt im ersten Jahr: Statt vollständig mietfrei ein Rabatt von 25–50 % auf die Miete im ersten Jahr
- Beitrag zu Umzugskosten: Eine einmalige Vergütung für die Kosten des Umzugs
- Kostenlose Parkplätze: Ein oder mehrere Parkplätze kostenlos während der Vertragslaufzeit
In der Praxis werden häufig Kombinationen von Incentives angeboten. Ein typisches Paket kann aus 3 Monaten mietfrei plus einem Ausbaubeitrag von 150 EUR pro m² bestehen.
Rechtliche Hinweise
Es gibt einige rechtliche Aspekte, die Sie bei mietfreien Zeiten kennen müssen:
- Rückzahlungsklausel: Manche Mietverträge enthalten eine Klausel, die Sie verpflichtet, die mietfreie Zeit (teilweise) zurückzuzahlen, wenn Sie vorzeitig ausziehen. Prüfen Sie dies immer.
- Nebenkosten während der mietfreien Zeit: In den meisten Fällen zahlen Sie während der mietfreien Zeit trotzdem Nebenkosten. Nur die Kaltmiete entfällt.
- MwSt-Auswirkung: Wenn für MwSt-pflichtige Vermietung optiert wurde, gilt die MwSt-Option auch während der mietfreien Zeit. Es ist jedoch keine MwSt geschuldet, da die Miete 0 EUR beträgt.
- Indexierung: Die mietfreie Zeit zählt zur Vertragslaufzeit, aber die erste Indexierung findet meist erst nach der mietfreien Zeit statt.
- Bankbürgschaft: Die Kaution oder Bankbürgschaft basiert typischerweise auf der vollen Miete, nicht auf der Miete während der mietfreien Zeit.
Häufige Fehler bei mietfreien Zeiten
Vermeiden Sie diese Fallstricke bei der Verhandlung mietfreier Zeiten:
- Zu spät mit den Verhandlungen beginnen: Bringen Sie das Thema mietfreie Zeit früh in die Verhandlung ein — nicht als Nachgedanke.
- Nur auf die mietfreie Zeit fokussieren: Betrachten Sie das Gesamtbild. Ein Monat mehr mietfrei ist manchmal weniger wertvoll als eine niedrigere Basismiete über die gesamte Laufzeit.
- Nicht prüfen, ob Nebenkosten weiterlaufen: Das ist eine häufige Überraschung. Prüfen Sie ausdrücklich, ob Nebenkosten während der mietfreien Zeit inbegriffen sind oder separat berechnet werden.
- Die Rückzahlungsklausel übersehen: Wenn Sie vorzeitig ausziehen, kann das bedeuten, dass Sie das Incentive zurückzahlen müssen. Verhandeln Sie diese Klausel weg oder begrenzen Sie sie.
- Mündliche Vereinbarungen nicht festhalten: Alles, was nicht im Vertrag steht, existiert nicht. Halten Sie jede Vereinbarung über Incentives schriftlich fest.
- Die Effektivmiete nicht berechnen: Berechnen Sie immer die effektive Miete (Gesamtmiete über die Laufzeit geteilt durch die Gesamtzahl der Monate), um Angebote fair zu vergleichen.
Eine mietfreie Zeit ist auf dem gewerblichen Immobilienmarkt eher die Regel als die Ausnahme — aber Sie müssen danach fragen. Durch gute Vorbereitung und Kenntnis dessen, was üblich ist, können Sie Tausende bis Zehntausende Euro sparen. Neugierig, was ein Büro tatsächlich kostet? Lesen Sie unseren Artikel über Büromietpreise pro m² 2026. Oder erfahren Sie mehr über die wichtigen Punkte eines Gewerbemietvertrags, um sich noch besser auf die Verhandlung vorzubereiten.
