Energielabel Gewerbeimmobilie: Label-C-Pflicht und Auswirkung auf die Miete

Bis vor wenigen Jahren war das Energielabel einer Gewerbeimmobilie kaum mehr als ein Häkchen beim Notar. Seit der Label-C-Pflicht für Büros und den verschärften europäischen Vorgaben ist es zu einem Faktor geworden, der bestimmt, ob eine Immobilie überhaupt vermietet werden darf, wie hoch die Miete ausfällt und wie lange ein Mieter ohne Umbau bleiben kann. Dieser Beitrag fasst die Regeln von 2026 zusammen: wann ein Label Pflicht ist, für welche Gebäude die Label-C-Pflicht gilt, welche Ausnahmen bestehen, was bis 2033 noch kommt, und was das alles für die Miete und die Verhandlung zwischen Mieter und Vermieter bedeutet.

Wann ist ein Energielabel für eine Gewerbeimmobilie Pflicht?

Für Nichtwohngebäude (Büros, Läden, Gewerbehallen mit Büroanteil, Gastronomie, Schulen, Gesundheitseinrichtungen) schreiben die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) und die niederländische Verordnung zur Energieeffizienz von Gebäuden vor, dass ein gültiges Energielabel vorliegen muss bei:

• Verkauf oder Übertragung des Gebäudes;
• Vermietung an einen neuen Mieter;
• Übergabe eines Neubaus;
• Gebäuden ab 250 m² mit stark publikumsgenutzter öffentlicher Funktion: Dort muss das Label auch sichtbar ausgehängt werden.

Das Label muss dem Käufer oder Mieter bei der Transaktion übergeben und in Anzeigen genannt werden. Fehlt es, kann die niederländische Aufsichtsbehörde Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) dem Eigentümer ein Bußgeld auferlegen. Ein bestehender Mieter, der nicht umzieht, muss kein Label rückwirkend einfordern, hat aber dennoch ein Interesse daran (siehe unten).

Die Label-C-Pflicht für Büros

Seit dem 1. Januar 2023 muss ein Bürogebäude mindestens Energielabel C haben, um als Büro genutzt werden zu dürfen. Die Regel steht seit 2024 in der niederländischen Bauverordnung (Bbl) — dem Besluit bouwwerken leefomgeving, dem Nachfolger des früheren Bouwbesluit. Die Pflicht gilt für Gebäude, bei denen:

• die Bürofunktion mindestens 50 Prozent der Nutzfläche einnimmt, und
• die gesamte Nutzfläche mit Bürofunktion (einschließlich Nebenfunktionen) 100 m² oder mehr beträgt.

Ausgenommen sind unter anderem staatliche, provinzielle und kommunale Baudenkmäler, Büros unter 100 m², Gebäude, die innerhalb von zwei Jahren abgerissen, umgenutzt oder enteignet werden, sowie Gebäude, bei denen die Maßnahmen für Label C eine Amortisationszeit von mehr als zehn Jahren hätten (in diesem Fall genügen die Maßnahmen mit einer Amortisationszeit von bis zu zehn Jahren).

Die Durchsetzung liegt bei der Gemeinde, in der Praxis beim regionalen Umweltamt (omgevingsdienst). Ein Gebäude, das die Vorgaben nicht erfüllt, darf formal nicht als Büro genutzt werden; die Gemeinde kann eine Zwangsgeldanordnung (last onder dwangsom) verhängen. In der Praxis wird zunächst gewarnt und ein Verbesserungsplan verlangt. Für Mieter besteht das größte Risiko nicht im Bußgeld, das den Eigentümer trifft, sondern im möglicherweise nötigen Umbau oder sogar der Schließung.

Gilt die Labelpflicht auch für Gewerbehallen und Läden?

Ja und nein. Die Labelpflicht bei Transaktionen gilt für alle Nichtwohngebäude, also auch für Gewerbehallen, Läden und Gastronomiebetriebe. Die Mindestanforderung Label C gilt in den Niederlanden derzeit nur für Büros. Für andere Gebäudetypen besteht noch kein gesetzliches Mindestlabel, das ändert sich aber:

• Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, 2024) verpflichtet die Mitgliedstaaten, Mindestanforderungen an die Energieeffizienz bestehender Nichtwohngebäude zu stellen: Die leistungsschwächsten 16 Prozent müssen vor 2030 verbessert werden, 26 Prozent vor 2033. Die Niederlande arbeiten diese Vorgaben in nationales Recht aus.
• Für Neubauten gilt bereits, dass Gebäude nahezu energieneutral (BENG, der niederländische Niedrigstenergiegebäude-Standard) sein müssen; ab 2030 verlangt die EPBD emissionsfreie Neubauten.
• Große Energieverbraucher unterliegen zudem der Energieeinsparpflicht: verpflichtende Maßnahmen mit einer Amortisationszeit von fünf Jahren oder weniger, verbunden mit einer Meldepflicht bei RVO.

Über eine landesweite Verschärfung auf Label A für Büros ab 2030 wurde in den vergangenen Jahren diskutiert, und es gab dazu eine Untersuchung, doch geltendes Recht ist das derzeit nicht. Bei einem langfristigen Mietvertrag sollten Sie jedoch damit rechnen, dass die Anforderungen in irgendeiner Form steigen.

Was ist ein EPA-U-Label und wie wird es ermittelt?

In der Praxis heißt das Energielabel für Nichtwohngebäude EPA-U (energieprestatieadvies utiliteit, Energieeffizienzgutachten für Nichtwohngebäude), offiziell Energieausweis-Zertifikat. Ein zertifizierter EPA-U-Gutachter nimmt das Gebäude auf (Hülle, Dämmung, Anlagentechnik, Beleuchtung, Lüftung) und berechnet die Energieeffizienz nach NTA 8800, der niederländischen technischen Norm zur Berechnung der Gebäudeenergieeffizienz. Das Ergebnis ist ein fossiler Primärenergieverbrauch in kWh pro m² und Jahr, übersetzt in eine Klasse von A++++ bis G. Das Label wird bei RVO registriert, ist zehn Jahre gültig und kann pro Gebäude öffentlich über EP-online, das nationale öffentliche Register, eingesehen werden.

Die Kosten einer EPA-U-Aufnahme reichen von einigen Hundert Euro für ein kleines Büro bis zu mehreren Tausend Euro für ein großes oder komplexes Gebäude. Der Gutachter kann zugleich ein maßgeschneidertes Beratungsgutachten mit den für ein besseres Label nötigen Maßnahmen und der jeweiligen Amortisationszeit erstellen.

Was bedeutet das Energielabel für die Miete?

Das Label wirkt sich auf drei Arten auf den Preis aus:

• Miete pro m²: Marktberichte von Maklern und Beratern zeigen seit einigen Jahren eine „Green Premium" für Immobilien mit Label A oder besser und einen „Brown Discount" für Immobilien mit Label D oder schlechter. Die Höhe unterscheidet sich je nach Stadt und Segment; in den großen Bürostädten sind Unterschiede von mehreren Prozent üblich, und Immobilien unterhalb von Label C sind vielfach schlicht nicht mehr als Büro vermietbar.
• Nebenkosten und Energie: Eine Immobilie mit Label A verbraucht deutlich weniger Gas und Strom als eine mit Label E. Bei den aktuellen Energiepreisen kann der Unterschied pro m² und Jahr einen Betrag erreichen, der eine höhere Kaltmiete (teilweise) ausgleicht. Vergleichen Sie deshalb immer die gesamten Nutzungskosten, nicht nur die Miete; siehe Nebenkosten Gewerbeimmobilien.
• Wert und Finanzierung: Banken und Investoren stellen strengere Anforderungen an Immobilien mit schlechtem Label, was den Verkaufswert drückt und Eigentümer zu Investitionen zwingt. Für Mieter ist das ein Signal, dass ein Umbau bevorsteht.

Wer zahlt für die Nachhaltigkeitsmaßnahmen: Mieter oder Vermieter?

Das klassische Problem heißt Investor-Nutzer-Dilemma (Split Incentive): Der Vermieter investiert in Dämmung oder Anlagentechnik, doch der Mieter profitiert von der niedrigeren Energierechnung. In der Praxis werden folgende Lösungen genutzt:

• Green-Lease-Klauseln: Vereinbarungen im Mietvertrag zu Energieeffizienz, Datenbereitstellung, Verhalten und der Aufteilung von Investitionen. Die ROZ, der niederländische Branchenverband für Standardmietverträge, hält hierfür Musterklauseln bereit.
• Mieterhöhung gegen niedrigere Nebenkosten: Der Vermieter investiert und erhöht die Miete um einen Teil der Einsparung.
• Investition durch den Mieter im Austausch für eine längere Laufzeit, eine mietfreie Zeit oder eine Entschädigung beim Auszug.
• Nachhaltigkeitsmaßnahmen beim Mieterwechsel: Der Eigentümer saniert zwischen zwei Mietverhältnissen und vermietet anschließend zu einem höheren Preis.

Legen Sie in jedem Fall fest, was passiert, wenn der Staat das Mindestlabel während der Vertragslaufzeit verschärft: wer die Maßnahmen durchführt, innerhalb welcher Frist, und ob der Mieter vorübergehend anderswo arbeiten darf.

Checkliste für Mieter

1. Fordern Sie das Energielabel und das Aufnahmedatum vor der Besichtigung an; prüfen Sie es auf EP-online.
2. Fragen Sie bei Label C oder schlechter nach dem Sanierungsplan des Eigentümers und dem Zeitplan.
3. Fordern Sie die Energierechnung oder Nebenkostenabrechnung der vergangenen zwei Jahre an.
4. Vergleichen Sie Kandidaten anhand der gesamten Nutzungskosten: Miete, Nebenkosten und Energie.
5. Nehmen Sie bei einem Vertrag von fünf Jahren oder länger eine Klausel zu Umbauten aufgrund gesetzlicher Vorgaben auf.

Checkliste für Vermieter

1. Sorgen Sie dafür, dass jedes Bürogebäude ab 100 m² ein registriertes Label von mindestens C hat; prüfen Sie die Ausnahmen.
2. Lassen Sie ein maßgeschneidertes Beratungsgutachten mit Maßnahmen und Amortisationszeiten erstellen.
3. Planen Sie Nachhaltigkeitsmaßnahmen beim Mieterwechsel oder kombinieren Sie sie mit geplanter Instandhaltung.
4. Nutzen Sie Green-Lease-Klauseln, um Investitionen und Einsparungen aufzuteilen.
5. Geben Sie das Label in jeder Anzeige an; bei RE-SEARCH wird das Label direkt bei der Immobilie angezeigt.

Häufig gestellte Fragen zum Energielabel für Gewerbeimmobilien

Ist ein Energielabel bei der Vermietung einer Gewerbeimmobilie Pflicht?

Ja. Bei der Vermietung an einen neuen Mieter, beim Verkauf und bei der Übergabe eines Neubaus muss der Eigentümer ein gültiges Energielabel übergeben und es in Anzeigen angeben.

Welches Energielabel muss ein Büro mindestens haben?

Label C, seit dem 1. Januar 2023, für Bürogebäude mit 100 m² oder mehr Bürofunktion. Baudenkmäler und einige andere Kategorien sind ausgenommen.

Wird Label A 2030 zur Pflicht?

Darüber wurde diskutiert und eine Untersuchung durchgeführt, doch im Gesetz steht es derzeit nicht. Die EU-Gebäuderichtlinie EPBD verpflichtet die Mitgliedstaaten jedoch, die leistungsschwächsten Nichtwohngebäude vor 2030 und 2033 zu verbessern.

Was ist ein EPA-U-Label?

Das Energielabel für Nichtwohngebäude, erstellt von einem zertifizierten Gutachter nach NTA 8800, registriert bei RVO und zehn Jahre gültig.

Wie lange ist ein Energielabel gültig?

Zehn Jahre nach der Registrierung. Nach einem umfassenden Umbau kann ein neues Label beantragt werden, um die Verbesserung sichtbar zu machen.

Auf der Suche nach einer Immobilie, die die Anforderungen erfüllt? Im Angebot Büroflächen mieten wird bei jeder Immobilie das Energielabel angezeigt; filtern Sie nach Label A oder besser, um zukunftssicher zu mieten.