Het energielabel van een bedrijfspand was tot een paar jaar geleden een verplicht vinkje bij de notaris. Sinds de label C-verplichting voor kantoren en de aangescherpte Europese regels is het een factor die bepaalt of een pand überhaupt verhuurd mag worden, wat de huur is en hoe lang een huurder er zonder verbouwing kan blijven. Dit artikel zet de regels van 2026 op een rij: wanneer een label verplicht is, voor welke gebouwen de label C-eis geldt, welke uitzonderingen er zijn, wat er tot 2033 nog aankomt, en wat dat alles betekent voor de huurprijs en de onderhandeling tussen huurder en verhuurder.
Wanneer is een energielabel verplicht voor een bedrijfspand?
Voor utiliteitsgebouwen (kantoren, winkels, bedrijfshallen met kantoor, horeca, scholen, zorg) geldt op grond van de Europese richtlijn energieprestatie gebouwen (EPBD) en het Nederlandse Besluit energieprestatie gebouwen dat een geldig energielabel aanwezig moet zijn bij:
- verkoop of overdracht van het gebouw;
- verhuur aan een nieuwe huurder;
- oplevering van nieuwbouw;
- gebouwen groter dan 250 m² met een publieke functie waar veel publiek komt: daar moet het label ook zichtbaar hangen.
Het label moet bij de transactie aan de koper of huurder worden overhandigd en in advertenties worden vermeld. Ontbreekt het, dan kan de Inspectie Leefomgeving en Transport een boete opleggen aan de eigenaar. Een bestaande huurder die niet verhuist, hoeft niet met terugwerkende kracht een label te eisen, maar heeft er wel belang bij (zie verderop).
De label C-verplichting voor kantoren
Sinds 1 januari 2023 moet een kantoorgebouw minimaal energielabel C hebben om als kantoor gebruikt te mogen worden. De regel staat sinds 2024 in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), de opvolger van het Bouwbesluit. De eis geldt voor gebouwen waarvan:
- de kantoorfunctie ten minste 50 procent van de gebruiksoppervlakte beslaat, en
- de totale gebruiksoppervlakte aan kantoorfunctie (inclusief nevenfuncties) 100 m² of meer is.
Uitgezonderd zijn onder meer rijks-, provinciale en gemeentelijke monumenten, kantoren kleiner dan 100 m², gebouwen die binnen twee jaar worden gesloopt, getransformeerd of onteigend, en gebouwen waarvoor de maatregelen om label C te halen een terugverdientijd van meer dan tien jaar hebben (dan volstaan de maatregelen met een terugverdientijd tot tien jaar).
De handhaving ligt bij de gemeente, in de praktijk de omgevingsdienst. Een gebouw dat niet voldoet, mag formeel niet als kantoor in gebruik zijn; de gemeente kan een last onder dwangsom opleggen. In de praktijk wordt eerst gewaarschuwd en een verbeterplan gevraagd. Voor huurders is het belangrijkste risico niet de boete, die treft de eigenaar, maar de verbouwing of zelfs sluiting die nodig kan zijn.
Geldt de labelplicht ook voor bedrijfshallen en winkels?
Ja en nee. De labelplicht bij transacties geldt voor alle utiliteitsbouw, dus ook voor bedrijfshallen, winkels en horeca. De minimumeis label C geldt in Nederland op dit moment alleen voor kantoren. Voor andere gebouwtypen bestaat geen wettelijk minimumlabel, maar dat verandert:
- De herziene Europese richtlijn EPBD (2024) verplicht lidstaten om minimumeisen aan de energieprestatie van bestaande utiliteitsgebouwen te stellen: de slechtst presterende 16 procent moet vóór 2030 worden verbeterd en 26 procent vóór 2033. Nederland werkt die eisen uit in nationale regelgeving.
- Voor nieuwbouw geldt al dat gebouwen bijna energieneutraal (BENG) moeten zijn; vanaf 2030 vraagt de EPBD emissievrije nieuwbouw.
- Grote energieverbruikers vallen daarnaast onder de energiebesparingsplicht: verplichte maatregelen met een terugverdientijd van vijf jaar of minder, met een informatieplicht aan RVO.
Over een landelijke aanscherping naar label A voor kantoren in 2030 is de afgelopen jaren gesproken en is een verkenning gedaan, maar dat is op dit moment geen wet. Reken er bij een langjarig huurcontract wel op dat de lat omhooggaat, in welke vorm dan ook.
Wat is een EPA-U-label en hoe wordt het bepaald?
Het energielabel voor utiliteitsbouw heet in de praktijk EPA-U (energieprestatieadvies utiliteit), officieel het energieprestatiecertificaat. Een gecertificeerde EPA-U-adviseur neemt het gebouw op (schil, isolatie, installaties, verlichting, ventilatie) en berekent de energieprestatie volgens de NTA 8800. De uitkomst is een primair fossiel energiegebruik in kWh per m² per jaar, vertaald naar een letter van A++++ tot en met G. Het label wordt geregistreerd bij RVO, is tien jaar geldig en is per gebouw openbaar te raadplegen via EP-online.
De kosten van een EPA-U-opname lopen van enkele honderden euro's voor een klein kantoor tot enkele duizenden euro's voor een groot of complex gebouw. De adviseur kan tegelijk een maatwerkadvies opstellen met de maatregelen die nodig zijn voor een beter label en de bijbehorende terugverdientijd.
Wat betekent het energielabel voor de huurprijs?
Het label werkt op drie manieren door in de prijs:
- Huurprijs per m²: marktrapporten van makelaars en adviseurs laten al enkele jaren een "green premium" zien voor panden met label A of beter en een "brown discount" voor panden met label D of slechter. De omvang verschilt per stad en segment; in de grote kantorensteden zijn verschillen van meerdere procenten gebruikelijk, en panden onder label C zijn in veel gevallen simpelweg niet meer verhuurbaar als kantoor.
- Servicekosten en energie: een pand met label A verbruikt aanzienlijk minder gas en stroom dan een pand met label E. Bij de huidige energieprijzen kan het verschil per m² per jaar oplopen tot een bedrag dat een hogere kale huur (deels) compenseert. Vergelijk daarom altijd de totale huisvestingslasten, niet alleen de huur; zie servicekosten bedrijfsruimte.
- Waarde en financiering: banken en beleggers hanteren strengere eisen voor panden met een slecht label, wat de verkoopwaarde drukt en de eigenaar tot investeren dwingt. Voor huurders is dat een signaal dat er verbouwing aankomt.
Wie betaalt de verduurzaming: huurder of verhuurder?
Het klassieke probleem heet de split incentive: de verhuurder investeert in isolatie of installaties, maar de huurder profiteert van de lagere energierekening. Oplossingen die in de praktijk worden gebruikt:
- Green lease-bepalingen: afspraken in het huurcontract over energieprestatie, dataverstrekking, gedrag en de verdeling van investeringen. De ROZ heeft hiervoor modelbepalingen.
- Huurverhoging tegenover lagere servicekosten: de verhuurder investeert en verhoogt de huur met een deel van de besparing.
- Investering door de huurder in ruil voor een langere looptijd, een huurvrije periode of een vergoeding bij vertrek.
- Verduurzaming bij mutatie: de eigenaar verduurzaamt tussen twee huurders in en verhuurt daarna tegen een hogere prijs.
Leg in ieder geval vast wat er gebeurt als de overheid het minimumlabel aanscherpt tijdens de looptijd: wie de maatregelen neemt, binnen welke termijn, en of de huurder tijdelijk elders mag werken.
Checklist voor huurders
- Vraag het energielabel en de opnamedatum op vóór de bezichtiging; controleer het op EP-online.
- Vraag bij label C of lager naar het verduurzamingsplan van de eigenaar en de planning.
- Vraag de energierekening of de servicekostenafrekening van de afgelopen twee jaar.
- Vergelijk kandidaten op totale huisvestingslasten: huur, servicekosten en energie.
- Neem bij een contract van vijf jaar of langer een bepaling op over verbouwingen wegens wettelijke eisen.
Checklist voor verhuurders
- Zorg dat elk kantoorgebouw van 100 m² of meer een geregistreerd label van minimaal C heeft; controleer de uitzonderingen.
- Laat een maatwerkadvies opstellen met maatregelen en terugverdientijden.
- Plan de verduurzaming bij mutatie of combineer met gepland onderhoud.
- Gebruik green lease-bepalingen om investeringen en besparingen te verdelen.
- Vermeld het label in elke advertentie; op RE-SEARCH wordt het label bij het pand getoond.
Veelgestelde vragen over het energielabel voor bedrijfspanden
Is een energielabel verplicht bij verhuur van een bedrijfspand?
Ja. Bij verhuur aan een nieuwe huurder, bij verkoop en bij oplevering van nieuwbouw moet de eigenaar een geldig energielabel overhandigen en het in advertenties vermelden.
Welk energielabel moet een kantoor minimaal hebben?
Label C, sinds 1 januari 2023, voor kantoorgebouwen met 100 m² of meer aan kantoorfunctie. Monumenten en enkele andere categorieën zijn uitgezonderd.
Wordt label A verplicht in 2030?
Daar is over gesproken en een verkenning naar gedaan, maar het staat niet in de wet. Wel verplicht de Europese richtlijn EPBD lidstaten om de slechtst presterende utiliteitsgebouwen vóór 2030 en 2033 te verbeteren.
Wat is een EPA-U-label?
Het energielabel voor utiliteitsgebouwen, opgesteld door een gecertificeerde adviseur volgens de NTA 8800, geregistreerd bij RVO en tien jaar geldig.
Hoe lang is een energielabel geldig?
Tien jaar na registratie. Na een ingrijpende verbouwing kan een nieuw label worden aangevraagd om de verbetering zichtbaar te maken.
Op zoek naar een pand dat aan de eisen voldoet? In het aanbod kantoorruimte te huur staat bij elk pand het energielabel; filter op label A of beter om toekomstbestendig te huren.
