In de retailwereld geldt een oud gezegde: locatie, locatie, locatie. En dat is niet zonder reden. De locatie van je winkel bepaalt hoeveel potentiële klanten dagelijks je pand passeren, welk type publiek je aantrekt en uiteindelijk hoeveel omzet je kunt genereren. Een verkeerde locatiekeuze is moeilijk te corrigeren en kan het verschil maken tussen een bloeiende zaak en een moeizaam bestaan. In dit artikel bespreken we alle factoren die je locatiekeuze moeten sturen.
Locatie als belangrijkste succesfactor
Onderzoek van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel toont aan dat de locatie verantwoordelijk is voor 40 tot 60% van het succes van een retailonderneming. Zelfs een uitstekend concept met een sterk merk zal moeite hebben om te overleven op een verkeerde locatie. Omgekeerd kan een solide locatie een gemiddeld concept tot bloei brengen.
Wat maakt een locatie goed? Het antwoord verschilt per branche en concept, maar een aantal universele factoren spelen altijd een rol:
- Passantenfrequentie: Het aantal mensen dat dagelijks je pand passeert
- Zichtbaarheid: Hoe goed is je winkel zichtbaar vanaf de hoofdlooproute?
- Bereikbaarheid: Per auto, openbaar vervoer en fiets
- Parkeervoorzieningen: Nabijheid en kosten van parkeren
- Complementaire winkels: Welke andere winkels zitten in de directe omgeving?
- Demografie van het verzorgingsgebied: Leeftijd, inkomen en leefstijl van de bewoners
Een locatie met 30% minder passanten maar 50% lagere huur is niet per definitie voordeliger — reken altijd door wat elke locatie je per passant kost.
Passantenstromen analyseren
Passantendata zijn het fundament van elke locatiebeslissing in retail. Maar hoe kom je aan betrouwbare passantencijfers?
- Locatus: Locatus verzamelt en analyseert passantendata voor vrijwel alle winkelgebieden in Nederland. Hun Retail Facts database biedt inzicht in passantenfrequenties per straat en per dagdeel.
- Eigen tellingen: Ga zelf op verschillende dagen en tijdstippen ter plaatse en tel het aantal passanten. Doe dit minimaal op een dinsdag (rustige dag), donderdag (koopavond) en zaterdag (piekdag).
- Gemeente en BIZ: Veel gemeenten en Bedrijfsinvesteringszones (BIZ) beschikken over passantentellingen die ze met geïnteresseerde ondernemers delen.
Let niet alleen op het totale aantal passanten, maar ook op het type passant. Een drukke winkelstraat met voornamelijk tieners is voor een luxe meubelzaak minder interessant dan een rustiger winkelgebied met koopkrachtige consumenten. Analyseer ook het seizoenspatroon: sommige winkelgebieden zijn in de zomer aanzienlijk drukker door toerisme, terwijl andere juist in het najaar pieken.
Branchering en concurrentie
De samenstelling van winkels in een winkelgebied — de branchering — heeft directe invloed op je omzetpotentieel. Twee tegengestelde krachten spelen hier een rol:
Agglomeratievoordeel: Winkels in dezelfde branche trekken samen meer klanten aan dan individueel. Denk aan een meubelstrip of een modecluster. Klanten komen gericht naar een gebied omdat ze weten dat ze daar kunnen vergelijken. Dit verklaart waarom kledingwinkels zich graag naast andere kledingwinkels vestigen.
Directe concurrentie: Tegelijkertijd betekent nabijheid van identieke aanbieders dat je de markt moet delen. De kunst is om je te vestigen in een omgeving met complementaire winkels die hetzelfde publiek trekken, maar niet exact hetzelfde aanbieden.
Onderzoek de branchering van het beoogde winkelgebied grondig:
- Welke branches zijn al vertegenwoordigd?
- Is er een trekker (zoals een grote supermarkt of warenhuis) die klanten aantrekt?
- Zijn er leegstaande panden en wat zegt dat over de gezondheid van het winkelgebied?
- Is er een actieve winkeliersvereniging of BIZ die investeert in het gebied?
Type winkelgebied kiezen
Nederland kent verschillende typen winkelgebieden, elk met eigen kenmerken en geschiktheid:
A1-locaties (hoofdwinkelstraten)
De primaire winkelstraten in grote steden: Kalverstraat (Amsterdam), Lijnbaan (Rotterdam), Herestraat (Groningen). Hoogste passantenfrequenties (10.000-50.000+ per dag), maar ook de hoogste huurprijzen. Geschikt voor landelijke ketens en sterke merken met hoge marges.
A2-locaties (secundaire winkelstraten)
Straten die aansluiten op de A1-locaties. Lagere passantenfrequenties maar nog altijd aanzienlijk (5.000-15.000 per dag). Huurprijzen zijn 30-50% lager dan A1. Aantrekkelijk voor gespecialiseerde winkels en groeiende merken.
Buurtwinkelcentra
Kleinschalige winkelcentra in woonwijken, vaak gegroepeerd rond een supermarkt. Gemiddeld 2.000-8.000 passanten per dag. De huurprijzen zijn aanzienlijk lager. Geschikt voor dagelijkse boodschappen, dienstverlening en lokale ondernemers.
Stadsdeelcentra
Middelgrote winkelcentra die een breder verzorgingsgebied bedienen. Combinatie van dagelijkse boodschappen en mode/speciaalzaken. Passantenfrequenties van 5.000-15.000 per dag met een divers publiek.
Outletcentra en meubelboulevards
Doelgerichte bestemmingen waar klanten specifiek naartoe rijden. Lagere passantenfrequenties maar een hoger conversiepercentage. Geschikt voor branches waarbij klanten willen vergelijken en de aanschaf plannen.
Huurprijzen per locatietype
De huurprijzen voor winkelruimte variëren enorm per locatietype en stad. Een indicatief overzicht voor 2026:
- A1-locaties grote steden: €500 – €2.500 per m² per jaar (Amsterdam Kalverstraat tot €3.000)
- A2-locaties grote steden: €250 – €750 per m² per jaar
- Hoofdwinkelstraten middelgrote steden: €200 – €500 per m² per jaar
- Buurtwinkelcentra: €100 – €250 per m² per jaar
- Stadsdeelcentra: €150 – €350 per m² per jaar
- Meubelboulevards/outletcentra: €75 – €200 per m² per jaar
Houd er rekening mee dat bij winkelruimte vaak ook een omzetgerelateerde huurcomponent wordt gehanteerd, vooral bij winkelcentra. In dat geval betaal je een basishuur plus een percentage van je omzet boven een bepaalde drempel.
Juridisch kader: artikel 7:290 BW
Winkelruimte valt onder het beschermde huurregime van artikel 7:290 BW. Dit biedt huurders aanzienlijk meer bescherming dan bij kantoorruimte (artikel 7:230a BW). De belangrijkste kenmerken:
- Minimale huurtermijn: De eerste huurperiode bedraagt minimaal vijf jaar, gevolgd door een automatische verlenging van vijf jaar. Na tien jaar kan de huur voor onbepaalde tijd doorlopen.
- Beperkte opzeggronden: De verhuurder kan alleen opzeggen op wettelijk bepaalde gronden, zoals dringend eigen gebruik, slechte bedrijfsvoering door de huurder, of in het belang van een goede bestemming van het gehuurde.
- Huurprijsherziening: Na vijf jaar kunnen zowel huurder als verhuurder een huurprijsherziening aanvragen bij de rechter als de huurprijs niet meer marktconform is.
- Indeplaatsstelling: Bij verkoop van je onderneming heb je het recht om een opvolger in je huurcontract te laten treden.
Dit beschermde regime is een voordeel voor huurders, maar het brengt ook verplichtingen met zich mee. Zo ben je als huurder verplicht om de ruimte daadwerkelijk als winkelruimte te gebruiken conform de overeengekomen bestemming. Meer hierover lees je in ons artikel over aandachtspunten bij het huurcontract.
Praktische tips voor de locatiekeuze
Tot slot een aantal praktische tips die je helpen bij het maken van de juiste locatiekeuze:
- Bezoek het winkelgebied op meerdere momenten: Ga op een doordeweekse ochtend, een koopavond en een zaterdag kijken. Zo krijg je een realistisch beeld van de passantenstromen en de sfeer.
- Praat met bestaande winkeliers: Zij kunnen je vertellen hoe het werkelijk is om in het gebied te ondernemen. Vraag naar omzetontwikkeling, samenwerking en eventuele problemen.
- Analyseer de looproute: Klanten volgen vaak een vast patroon door een winkelgebied. Ligt het beoogde pand op de hoofdroute of in een zijstraat die minder wordt bezocht?
- Controleer het bestemmingsplan: Mag het pand worden gebruikt voor de door jou beoogde activiteit? Bestemmingsplannen kunnen restricties bevatten op bepaalde branches.
- Bereken je break-even omzet: Op basis van de totale huurlasten (kale huur + servicekosten + bijkomende kosten) kun je berekenen hoeveel omzet je minimaal moet genereren. Vertaal dit naar het benodigde aantal klanten per dag en toets dit aan de passantendata.
- Denk aan online-offline synergie: In 2026 is een fysieke winkel steeds vaker een verlengstuk van het online kanaal. Een ophaalpunt, showroom of experience center stelt andere eisen aan de locatie dan een traditionele winkel.
De beste locatie is niet altijd de duurste. Het gaat erom dat de locatie aansluit bij je doelgroep, concept en financiële draagkracht.
De keuze voor de juiste winkellocatie verdient een grondige analyse en een weloverwogen beslissing. Neem de tijd, verzamel data en laat je niet onder druk zetten door makelaars of verhuurders die beweren dat een pand snel weg zal zijn. Wil je weten welke kosten je nog meer kunt verwachten? Lees dan ons artikel over verborgen kosten bij het huren van bedrijfsruimte. En sta je voor een verhuizing naar een nieuwe locatie? Ons stappenplan voor bedrijfsverhuizingen helpt je alles in goede banen te leiden.
