Eine Due Diligence bei Gewerbeimmobilien ist weit mehr als ein bürokratischer Schritt – sie ist Ihre umfassende Sicherheitsüberprüfung, bevor Sie eine möglicherweise sieben- oder achtstelle Investition tätigen. Ob Sie ein Bürogebäude kaufen, eine Bürofläche zur Miete in Amsterdam in Betracht ziehen oder ein Portfolio an Gewerbeflächen analysieren: Eine gründliche Due Diligence offenbart versteckte Mängel, rechtliche Fallstricke und finanzielle Überraschungen, bevor es zu spät ist. In diesem Leitfaden erfahren Sie, worauf Profis achten – und wie Sie selbst eine strukturierte Prüfung durchführen.
Was ist Due Diligence im Gewerbeimmobiliensektor?
Der Begriff „Due Diligence" stammt aus dem Englischen und bedeutet wörtlich „sorgfältige Sorgfalt". Im Kontext von Immobilien beschreibt eine Due Diligence ein systematisches Untersuchungsverfahren, bei dem ein Käufer, Investor oder Mieter ein Objekt oder Portfolio gründlich auf technische, rechtliche, finanzielle und kommerzielle Risiken prüft – lange bevor der Kaufvertrag unterzeichnet oder der Mietvertrag abgeschlossen wird.
Die Due Diligence ist kein einzelner Test, sondern ein Bündel von Analysen:
- Technische Inspektionen (Dach, Fassade, Heizung, Elektrik)
- Rechtliche Überprüfungen (Eigentum, Genehmigungen, Verträge)
- Finanzielle Analysen (Mieteinnahmen, Betriebskosten, Rendite)
- Umweltprüfungen (Bodenverunreinigung, Asbest, Giftstoffe)
- Infrastruktur-Checks (Internet, Glasfaser, Stromversorgung, IT-Sicherheit)
Warum ist Due Diligence essentiell?
Ohne Due Diligence kaufen oder mieten Sie „blind". Die Folgen können dramatisch sein:
- Versteckte Mängel kosten später Millionen. Ein Dachschaden, der vor Jahren vernachlässigt wurde, führt zu Wasserschäden und Sanierungskosten im sechsstelligen Bereich.
- Rechtliche Überraschungen blockieren Geschäfte. Der Eigentümer ist nicht der echte Eigentümer, das Grundstück steht unter Erbpacht, oder es gibt Dienstbarkeiten, die Ihr Geschäf beschränken.
- Finanzielle Realität weicht von Prognosen ab. Servicekosten sind überbewertet, Leerstände höher als angegeben, oder die Cashflow ist negativ.
- Genehmigungen und Bestimmungen sind nicht erfüllt. Das Gebäude entspricht nicht dem Bebauungsplan, oder die Nutzung ist nicht genehmigt.
- IT- und Infrastruktur-Lücken lahmen Ihr Geschäf. Slechte Internetanbindung, fehlende Glasfaser oder veraltete Sicherheitssysteme erfordern teure Nachrüstungen.
Eine gründliche Due Diligence identifiziert diese Risiken im Voraus – und gibt Ihnen die Möglichkeit, den Kaufpreis anzupassen, Reparaturen vorauszusetzen oder das Objekt abzulehnen.
Wann findet Due Diligence statt?
Die Due Diligence wird typischerweise nach dem ersten Interesse, aber vor der endgültigen Kaufentscheidung eingeleitet. Der Zeitrahmen ist unterschiedlich:
- Quick Scan (3–7 Tage): Schnelle Orientierung über das Objekt, Besichtigung vor Ort, erste Dokumenteneinsicht. Geeignet für die erste Filterung oder für sehr kleine Transaktionen.
- Standard Due Diligence (2–4 Wochen): Umfassende technische und rechtliche Überprüfung, Finanzanalyse, Vertragsanalyse. Standard bei Käufen und größeren Mietverträgen.
- Intensiva Due Diligence (4–8 Wochen oder mehr): Tiefgehendes Audit mit mehreren Spezialisten, Bodenuntersuchungen, ESG-Zertifizierungen, historische Recherchen. Notwendig bei großen Portfolios, komplexen Liegenschaftsverhältnissen oder Sanierungsobjekten.
In Deutschland und den Benelux-Ländern läuft eine Due Diligence oft parallel zum Vertragsentwurf. Der Kaufinteressent hat üblicherweise 7 bis 14 Tage nach dem Besichtigungstermin für die Prüfung Zeit – manchmal länger bei größeren Transaktionen.
Welche Arten von Due Diligence gibt es?
Eine umfassende Due Diligence besteht aus mehreren Prüfungsbereichen, von denen jeder ein unterschiedliches Risikoprofil abdeckt.
Technische Due Diligence
Was wird untersucht?
Ein unabhängiger Sachverständiger oder Architekt inspiziert die Gebäudehülle, die tragwerke und alle technischen Systeme:
- Dach: Zustand der Abdichtung, Entwässerung, Belag, Verschleiß, Restlebensdauer.
- Fassade: Fugen, Verfugen, Risse, Feuchtigkeitsschäden, Farbanstrich.
- Fundering: Statische Mängel, Setzungsrisse, Untergrundstabilität, Drainage.
- Heizung und Klimatisierung: Typ und Alter der Anlage, Energieeffizienz, Wartungszustand.
- Elektrische Anlage: Sicherheit, Überlastung, Erneuerungsbedarf, Brandschutz.
- Aufzüge: Sicherheitszertifikate, letzte Inspektion, Wartungsverträge.
- Laderampen und Andockstellen: Funktionalität, Verschleiß, Sicherheitsausstattung.
- Parkplätze: Anzahl, Zustand der Oberflächen, Drainage.
- Glasfaser und IT-Infrastruktur: Verfügbarkeit von Breitband, Patchräume, Serverräume, Cybersecurity-Standards.
Warum ist das wichtig?
Technische Mängel führen zu hohen Instandhaltungskosten und Mietausfällen. Ein defekter Aufzug in einem Mehrparteien-Gewerbegebäude kann im ersten Quartal 50.000 Euro an Instandsetzung kosten. Veraltete Klimasysteme verbrauchen 40 % mehr Energie als moderne Anlagen.
Welche Risiken können identifiziert werden?
- Achterstallig onderhoud (Reparaturen mit fünf oder mehr Jahren Verzögerung)
- Verbrauchte Lebenszyklen (Dach oder HVAC nähern sich dem Ende)
- Nicht konforme oder unsichere Installationen
- Slechte oder ganz fehlende Internetanbindung
- Mangelnde Cybersecurity in Smart-Building-Systemen
Rechtliche Due Diligence
Was wird untersucht?
Ein Immobilienrechtler prüft alle Rechtsdokumente und Verträge:
- Eigentumsnachweis: Grundbuchauszug, Eigendomsbescheinigung, Erbpacht oder Nutzungsrechte.
- Dienstbarkeiten: Erschwernisse wie Leitungsrechte (Wasser, Gas, Elektrik), Wegerechte oder Belastungen.
- Mandeligheid (Mitsprache bei Gemeinschaftseigentum): Verwaltungskosten, Beschlussfassungen, Sanierungspflichten.
- Genehmigungen: Baugenehmigung, Nutzungsgenehmigung, Umgebungsplan (Bestemmingsplan), Änderungen oder Abweichungen.
- Mietverträge: Miethöhen, Indexierung, Kündigungsfristen, Laufzeiten, Spezialklauseln.
- ROZ-Mietverträge: Serviceabsprachen, Wartungspflichten, Kostenumlageprinzipien.
- Laufende Rechtsstreitigkeiten: Mietstreitigkeiten, Nachbarschaftskonf likte, Schadensersatzforderungen.
- Umweltauflagen: Genehmigungen für gewerbliche Tätigkeiten, Abfallwirtschaft, Emissionsschutz.
Warum ist das wichtig?
Rechtliche Mängel können zu Verlusten oder Verbotsanordnungen führen. Ein Bürogebäude, das faktisch als Lager genutzt wird, obwohl die Genehmigung nur Büro vorsieht, kann zur Räumung verpflichtet werden.
Welche Risiken können identifiziert werden?
- Nicht geklärte Eigentumsrechte oder strittige Erbschaften
- Dienstbarkeiten, die Ihre Nutzung einschränken
- Veraltete oder fehlende Genehmigungen
- Nicht genehmigte Nutzungsänderungen
- Ungünstige Mietvertragsklauseln mit langen Laufzeiten
- Hängige Rechtsstreitigkeiten oder Haftungsrisiken
Finanzielle Due Diligence
Was wird untersucht?
Ein Finanzanalyst oder Real-Estate-Verwalter prüft die Ertragskraft und Kostenseite:
- Mieterträge: Aktuelle Mietverträge, Miethöhe pro Quadratmeter, Vertragsrestlaufzeiten, Mietstabilität.
- Leerstand: Historische Leerstandsquoten, Vakanzfristen, Mieterverluste.
- Betriebskosten: Servicekosten, Energiekosten, Versicherungen, Steuern, Verwaltung.
- Instandhaltungsbudget: Geplante Ausgaben, Zuweisung zum Instandhaltungsfonds (MJOP).
- Cashflow: Netto-Mieterträge minus Betriebskosten und Instandhaltung.
- Rendite: Brutto- und Nettorendite, Vergleich mit Marktdurchschnitten.
- WOZ-Wert: Offizielle Immobilienwertschätzung für Steuerzwecke.
- Indexierungen: Jährliche Mietanpassungen, inflationäre Entwicklungen.
Warum ist das wichtig?
Die finanzielle Realität bestimmt über Erfolg oder Verlust. Eine Bürofläche in Rotterdam mit hohem Leerstand und steigenden Servicekosten kann langfristig unrentabel sein, auch wenn der Kaufpreis attraktiv wirkt.
Welche Risiken können identifiziert werden?
- Unterschätzte Leerstände oder instabile Mieterverträge
- Versteckte Betriebskosten oder unerwartete Sanierungsbudgets
- Negative Cashflows oder Renditen unter Marktniveau
- Hochindexierte Mietverträge mit Kaufkraftverlust
- Verhandlungsräume bei der Miete, die bislang nicht ausgeschöpft wurden
Steuertechnische (Fiskalische) Due Diligence
Was wird untersucht?
- Grunderwerbsteuer (Maklergebühren, Steuerpflicht)
- Umsatzsteuer auf Mieteinnahmen (Regelbesteuerung vs. Befreiung)
- Gewinnbesteuerung und Abschreibungsmöglichkeiten
- Bestandsverhältnisse und Eigentumsstruktur (GmbH, Stiftung, Privatperson)
- Schulden und Hypotheken im Grundbuch
Warum ist das wichtig?
Steuern sind ein erheblicher Kostenfaktor. Die Wahl der Eigentumsform (Privatperson, GmbH, Fonds) hat direkte Auswirkungen auf die Gesamtrendite.
Kommerzielle Due Diligence
Was wird untersucht?
- Mieterprofil und Branche (stabil vs. risikobehaftet)
- Marktlage und Konkurrenz im Umkreis von 2–5 km
- Miettrendtrends für die Lage
- Attraktivität des Standorts (ÖPNV, Parken, Infrastruktur)
- Zielgruppe und Nachfragepotenzial
Warum ist das wichtig?
Ein Lagergebäude in einer abgelegenen Gegend ist schwer zu vermieten, auch wenn die Infrastruktur tauglich ist.
Milieukundliche (Umwelt-) Due Diligence
Was wird untersucht?
- Bodenverunreinigung: Historische Nutzung, Industriestandorte, Deponien in der Nähe, Grundwasserkontamination.
- Asbest: Verarbeitung in Dämmstoffen, Rohren, Dächern (häufig in Gebäuden vor 1980).
- Giftstoffe: Blei, PCB, PAK in älteren Farbschichten oder Dichtungen.
- Radioaktivität: Radonbelastung in Kellerräumen (vor allem in Höhenlagen).
- Lärmbelastung: Exposition gegenüber Flughäfen, Bahnstrecken, Straßenverkehr.
Warum ist das wichtig?
Umweltmängel können zu Sanierungskosten im sechsstelligen Bereich führen und sind oft Haftungsrisiken für den Eigentümer.
Welche Risiken können identifiziert werden?
- Asbest erfordert professionelle Entsorgung (teuer und zeitaufwendig)
- Bodenverunreinigung kann Erweiterungen oder Umbauten verbieten
- Sanierungspflichten für historische Industrie-Standorte
ESG- und Nachhaltigkeits-Due Diligence
Was wird untersucht?
- Energielabel: Energieeffizienzklasse (A–G), Primärenergieverbrauch.
- Grüne Zertifikationen: BREEAM, LEED, DGNB-Bewertungen.
- Emissionen: CO₂-Fußabdruck des Gebäudes, Heiz- und Kühlverluste.
- Wassermanagement: Wasserverbrauch, Abwassersysteme, Regenwassermanagement.
- Biodiversität: Grünflächen, Dachbegrünung, Biodiversitätsmöglichkeiten.
- Soziale Aspekte: Barrierefreiheit, Arbeitsbedingungen in der Lieferkette (z. B. Reinigung).
- Governance: Transparenz, Compliance, Transparenzberichte.
Warum ist das wichtig?
Institutionelle Investoren und große Unternehmen mit ESG-Zielen benötigen Gebäude mit hohen Nachhaltigkeitsnormen. Ein energieeffizientes Gebäude mit Energielabel A ist langfristig konkurrenzfähiger und hat bessere Vermietungsaussichten.
IT- und Digitale Infrastruktur Due Diligence
Was wird untersucht?
- Internetanbindung: Verfügbarkeit von Glasfaser (FTTH, FTTP), Bandbreite, Geschwindigkeit.
- Patchräume und Serverräume: Kapazität, Ausstattung, Sicherheitsstandards (Zutrittsschutz, Lüftung, Stromversorgung).
- Smart-Building-Systeme: Veraltete oder moderne Gebäudeleittechnik, Automatisierungsgrad.
- Cybersecurity: Verschlüsselung, Firewalls, Penetrationstests, Datenschutz-Compliance (DSGVO).
- Backup und Redundanz: Mehrfachanschlüsse, Ausfallsicherheit, Notfallpläne.
Warum ist das wichtig?
In einer digitalen Wirtschaft ist schlechte Internetanbindung ein Deal-Breaker. Tech-Unternehmen, Versicherungen und Finanzdienstleister benötigen garantierte Bandbreite und Redundanz. Fehlende oder veraltete IT-Infrastruktur kann zu Mietverlusten von 20–30 % führen.
Welche Risiken können identifiziert werden?
- Keine Glasfaser oder nur 1er-Leitungen (unzureichend für moderne Unternehmen)
- Veraltete oder überlastete Patchräume
- Sicherheitslücken in der Gebäudeleittechnik
- Fehlende Redundanz bei Internet- oder Stromversorgung
Dokumentencontrollliste für Due Diligence
Eine Due Diligence umfasst die Überprüfung zahlreicher Dokumente. Hier ist eine Übersicht der wichtigsten:
| Dokument / Bereich | Warum controleren? |
|---|---|
| Eigendomsbeweis (Grundbuchauszug) | Bestätigt legal den Eigentümer und offenbart Belastungen, Hypotheken oder Dienstbarkeiten. |
| Kadastrale Gegevens (Vermessungsunterlagen) | Verifiziert die genaue Grundstücksgröße und Grenzverläufe. |
| Bestemmingsplan (Bebauungsplan) | Legt fest, welche Nutzung zulässig ist (Büro, Einzelhandel, Industrie). Abweichungen können Verweigerungen auslösen. |
| Omgevingsplan (Umgebungsplan) | Modernere Version des Bebauungsplans mit erweiterten Umweltauswirkungen und Lärmbeschränkungen. |
| Omgevingsvergunningen (Umgebungsgenehmigungen) | Bestätigt, dass die geplante oder aktuelle Nutzung legal genehmigt ist. |
| Huurcontracten (Mietverträge) | Offenbart Mieteinnahmen, Mieterdaten, Kündigungsfristen, speziale Klauseln und Absicherungen. |
| ROZ- of serviceovereenkomsten | Regelt, welche Kosten der Mieter trägt und welche Dienstleistungen enthalten sind. |
| Servicekosten (Betriebskostenabrechnung) | Zeigt historische Betriebskosten und deren Entwicklung. |
| Onderhoudscontracten (Wartungsverträge) | Dokumentiert, wer für welche Instandhaltung verantwortlich ist und zu welchen Kosten. |
| MJOP (Meerjaarlijks Onderhouds Plan) | Langfristiger Instandhaltungsplan; zeigt geplante (und kostspielige) Sanierungen für 5–30 Jahre. |
| Energielabel | Weist Energieeffizienzklasse (A–G) aus; beeinflusst Betriebskosten und Vermietbarkeit. |
| Bodemonderzoek (Bodengutachten) | Prüft auf Bodenverunreinigung, Altlasten oder Sanierungsbedarf. |
| Asbestrapport | Spezifischer Check für Asbestmaterialien (teuer und gefährlich bei Sanierung). |
| Constructieberekeningen (Statische Berechnungen) | Confirmt statische Sicherheit und Tragfähigkeit des Gebäudes. |
| Verzekeringen (Versicherungen) | Prüft laufende Versicherungsschutz und deren Deckung. |
| WOZ-Wert (Steuerwert) | Offizielle Immobilienbewertung für Steuerzwecke; kann auf unterveranlagte oder überveranlagte Werte hinweisen. |
| Belastingen (Grundsteuer, Immobilienparksteuer) | Laufende Steuerlasten, die zu den Betriebskosten hinzukommen. |
| Exploitatiecijfers (Betriebskennzahlen) | Gesamtübersicht über Einnahmen, Ausgaben und Netto-Rendite. |
| Installatiekeuringen (Installationsprüfungen) | Bescheinigt Sicherheit von Elektrik, Gas, Heizung, Lüftung und Aufzügen. |
| Brandveiligheitsrapport (Brandschutzprüfung) | Confirms compliance mit Brandschutzvorschriften (Fluchtwege, Alarm, Sprinklersysteme). |
| IT- und Glasfaser-Spezifikationen | Dokumentiert Verfügbarkeit und Geschwindigkeit von Breitband, Serverräume und Cybersecurity-Standards. |
| Luftqualitäts- und Lüftungsberichte | Prüft Raumklima, Lüftungseffizienz und Schadstoffkonzentration. |
| Umweltverträglichkeitsberichte (UVP) | Für größere Projekte oder Sanierungen erforderlich; dokumentiert Auswirkungen auf Umwelt und Nachbarschaft. |
Technische Due Diligence im Detail
Die technische Inspektion ist eine Vor-Ort-Prüfung durch einen unabhängigen Sachverständigen oder Architekten. Hier sind die Schwerpunkte:
Gebäudehülle
Dach: Alter, Zustand der Abdichtung, Belag (Ziegel, Blech, Membrane), Regenrinne, Ablauf, Moosbefall, Wasserschäden.
Fassade: Fugen und Verfugen, Farbrisse, Feuchtigkeitsflecken, Ausblühungen, Verfärbungen, Risse im Mauerwerk.
Fenster und Türen: Einfach- vs. Mehrfachverglasung, Dichtheit, Druckluftqualität, Automatische Öffnungssysteme.
Interne Systeme
Heizung, Lüftung, Klimatisierung (HVAC): Alter (optimal 15–20 Jahre), Energieeffizienz, Regelungstechnik, Wartungsverträge. Moderne Systeme (z. B. Deckenkühlungssysteme oder Wärmepumpen) sind teurer in der Installation, aber energieeffizient.
Elektrische Anlage: Sicherungen, Leistung, Überlastungsrisiken, Erneuerungsbedarf, vorhandene Photovoltaik-Möglichkeiten.
Wasserleitungen: Material (Blei = kritisch, Kupfer = sicher), Korrosion, Wasserdruck, Abwassersysteme.
Spezielle Gewerbeinfrstruktur
Aufzüge: Tragkapazität, Sicherheitszertifikate, Alter, nächste Inspektion, Wartungsvertrag, Notrufsysteme.
Laderampen und Andockstationen: Tragfähigkeit, Verschleiß der Beläge, Türautomatik, Sicherheitsschalter, Behindertengerecht (wenn erforderlich).
Garage und Parkplätze: Belagszustand (Risse, Potenziale), Beleuchtung, Abwasserdrainage, Sicherheitssysteme.
IT- und Digitale Infrastruktur
Glasfaser-Verfügbarkeit: Ist das Gebäude an FTTH (Fiber-to-the-Home) oder FTTP (Fiber-to-the-Premises) angebunden? Oder nur VDSL/xDSL (älter, langsamer)?
Patchräume und Verteiler: Capacity für zukünftiges Wachstum, Redundanz, DIN EN 50173 Konformität (Cabling-Standard).
Serverräume: Sicherheit (Zugang, Schlösser), Klima (Temperaturregelung), USV (unterbrechungsfreie Stromversorgung), Brandschutz.
Cybersecurity: Werden Gebäudesysteme mit modernem Verschlüsselungsstandard (TLS 1.2+) betrieben? DSGVO-Konformität?
Fehlende oder veraltete IT-Infrastruktur ist ein schnell wachsender Faktor bei der Immobilienbewertung. Ein Bürogebäude mit nur 50 Mbit/s Internet wird Tech-Unternehmen nicht anlocken, auch wenn das Gebäude sonst tadellos ist.
Rechtliche Due Diligence im Detail
Ein spezialisierter Immobilienanwalt prüft folgende Aspekte:
Eigentumsstruktur
Grundbuchauszug: Wer ist der Eigentümer? Gibt es Belastungen (Hypotheken, Grundschulden, Dienstbarkeiten)?
Erbpacht (Erfpacht): Ist das Gebäude nur gepachtet, nicht gekauft? Wie lange ist noch Pachtzeit? Steigen die Pachtgebühren?
Opstalrechten (Baugrundsätze): In Benelux-Ländern möglich: Du besitzt das Haus, aber nicht das Land. Komplizierter bei Verkauf oder Finanzierung.
Belastungen und Dienstbarkeiten
Leitungsrechte: Kann das Nachbargrundstück Wasserleitungen durch dein Grundstück führen?
Wegerechte: Müssen Nachbarn über dein Grundstück gehen können?
Vorkaufsrechte: Hat der Ursprungseigentümer oder eine Gemeinde ein Vorkaufsrecht?
Genehmigungen und Nutzung
Bestemmingsplan (Bebauungsplan): Ist deine geplante oder aktuelle Nutzung zulässig? Für Abweichungen brauchst du eine Abweichungsgenehmigung (duurzaam).
Baugenehmigung: War das Gebäude legal gebaut? Gibt es später Nachbesserungen oder illegale Umbauten?
Nutzungsgenehmigung: Ist die aktuelle Nutzung (z. B. Lager vs. Büro) genehmigt?
Mietverträge und Vertragsparteien
Mietdauer und Kündigungsfrist: Wie lange laufen die Verträge noch? Können sie gekündigt werden?
Miethöhe und Anpassungsklauseln: Steigen die Mieten jährlich? Nach welchem Index (Inflation, Branchenindex)?
Spezialverträge (z. B. Einzelhandel): Bietet der Mieter besondere Sicherheit (anchor tenant mit Bonität)?
ROZ-Mietvertrag: Ist es ein ROZ-Standardmietvertrag (Niederlande) oder ein individueller Vertrag? ROZ-Verträge bieten Mieter und Vermieter Sicherheit durch etablierte Klauseln.
Verfahren und Belastungen
Laufende Rechtsstreite: Gibt es offene Mietstreitigkeiten, Nachbarschaftskonflikte oder Schadensersatzforderungen?
Vollstreckungsmaßnahmen: Wurden bereits Pfandrechte oder Säumigkeitsverfahren eingeleitet?
Umwelt und Regulierung
Umweltgenehmigungen: Benötigt eine gewerbliche Nutzung (z. B. Reinigung, Reparatur, Produktion) eine Umweltgenehmigung?
Abfallwirtschaft und Entsorgung: Sind Abfallplätze und Deponien angemessen?
Finanzielle Due Diligence im Detail
Ein Finanzanalyst prüft Einnahmen und Ausgaben im Detail:
Mietanalyse
Mieterträge: Summe aller Mieteinnahmen pro Monat und pro Jahr. Gibt es eine Mietausfallsicherung?
Marktmiete: Wie ist die aktuell vereinbarte Miete im Vergleich zu angebotenen Mietpreisen in der Gegend? Sind Mietpreise niedrig, um die Vermietung zu sichern, oder sind sie konkurrenzfähig?
Leerstand: Wie viele Monate pro Jahr sind einzelne Einheiten leer? Historische Leerstandsquoten zeigen Vermietungsrisiken.
Mieter-Bonität: Sind das stabile, versicherte Mieter oder Einzelunternehmer mit hohem Ausfallrisiko?
Betriebskostenanalyse
Servicekosten: Cleaning, Grünflächenwartung, Sicherheit, Hausmeister.
Energiekosten: Strom, Gas, Wasser. (Moderne Gebäude: 15–30 €/m²/Jahr; alte Gebäude: 30–60 €/m²/Jahr.)
Versicherung: Gebäudeversicherung, Haftung, Schadensversicherungen.
Steuern und Abgaben: Grundsteuer, Immobilienparksteuer, KvK-Registrierungsgebühren.
Verwaltung: Buchführung, Mieterhebung, Rechtsberatung.
Instandhaltungsbudget
MJOP (Mehrjahresplan): Werden große Sanierungen (Dach, Fassade, HVAC) geplant? Für wann? Wie viel Budget?
Reserve für Reparaturen: Professionelle Investoren weisen 1–2 % der Mieterträge pro Jahr für unvorgesehene Reparaturen aus.
Renditeberechnung
Brutorendite: Jahresmieterträge / Kaufpreis × 100 %
Nettorendite: (Jahresmieterträge – Betriebskosten) / Kaufpreis × 100 %
Eine übliche Nettorendite für Gewerbeimmobilien liegt in Westeuropa bei 4–6 % p.a., je nach Lage und Gebäudezustand.
Veelvoorkomende Risiko's (Häufige Risiken)
Eine Due Diligence kann folgende typische Probleme aufdecken:
Technische Risiken
- Achterstallig onderhoud (Aufgeschobene Instandhaltung): Dach, Fassade oder HVAC wurden 5+ Jahre nicht renoviert. Sanierungskosten: 100.000–500.000+ Euro.
- Veraltete Installationen: Heizung ist 30+ Jahre alt, Elektrik ist überfordert, keine Klimaanlage.
- Schäden durch Feuchtigkeit oder Wasser: Lecks, Schimmel, Verrottung. Oft versteckt hinter Wänden und schwer zu erkennen.
- Mangelhafte IT-Infrastruktur: Kein Glasfaser, nur ADSL oder schlechte Verbindung. Tech-Unternehmen gehen woanders hin.
- Branchspezifische Ausfallrisiken: Fehlende Laderampen für Logistik, schlechte Parkplätze für Einzelhandel, zu niedriges Geschosshöhen für Lager.
Rechtliche Risiken
- Nicht geklärte Eigentumsrechte: Erbschaft, Grenzstreitigkeiten, oder nicht eingetragene Rechte des Vorbesitzers.
- Versteckte Dienstbarkeiten: Nachbar hat Wege- oder Leitungsrecht, das deine Nutzung einschränkt.
- Nicht genehmigte Nutzung: Das Gebäude wird als Lager genutzt, aber der Bebauungsplan erlaubt nur Büro. Räumung droht.
- Ungünstige Mietverträge: Lange Laufzeiten (10+ Jahre) mit garantiertem Mieter, aber niedrige Miete. Schwer zu verkaufen oder neu zu verhandeln.
