BACK TO SCHOOL. RE-SEARCH war in der Klasse. Die Tio Business School hat uns eingeladen, ein Gastkolleg für die nächste Generation von Immobilienprofis des Studiengangs Maklerswesen und Immobilien zu halten. Das Thema: Digitales Immobilien. Normalerweise erforscht RE-SEARCH Gebäude, Standorte und Nutzerbedürfnisse. Aber Wissen mit der kommenden Generation zu teilen ist mindestens genauso wichtig. Denn wer den Immobilienprofi von morgen vorbereiten will, muss heute über die Entwicklungen sprechen, die das Immobilien von morgen bestimmen werden.
Von der ersten Telefonleitung zum KI-gesteuerten Büro
Es gab eine Zeit, in der ein Büro mit einer Telefonleitung und einem einfachen Internetanschluss vollständig ausgestattet war. Das reichte. Die Anforderungen waren überschaubar, die Technologie weitgehend im Hintergrund.
Dann kam Breitband. Dann Glasfaser. Dann interne Datenkabelführung, strukturierte Verkabelung, WLAN, mobile Konnektivität und Cloud-Software. Videokonferenzen wurden zur Selbstverständlichkeit, Smart-Building-Systeme begannen Einzug in moderne Gebäude zu halten. Das Internet der Dinge (IoT) verband Gebäudesysteme, Sensoren und Endgeräte miteinander. Gebäudedaten wurden ausgewertet, intelligente Zugangskontrollen eingeführt, KI-Anwendungen integiert. Und die Datenkonsumption, also die Menge digitaler Kapazität, die Organisationen täglich benötigen, stieg stetig weiter.
Die Entwicklung lässt sich auf einen einfachen Nenner bringen:
Früher musste ein Büro erreichbar sein. Heute muss ein Büro verbunden sein.
Technologie ist damit von einer ergänzenden Einrichtung zu einem fundamentalen Bestandteil der modernen Arbeitsumgebung geworden. Und diese Entwicklung ist nicht abgeschlossen, sie beschleunigt sich.
Die KI-Revolution macht nicht bei Software halt
Viele Diskussionen über Künstliche Intelligenz drehen sich um ChatGPT, Automatisierung, Softwareproduktivität und den Wandel der Arbeit. Das sind wichtige Themen. Aber es lohnt sich, eine andere Frage zu stellen:
Was bedeutet die KI-Revolution eigentlich für Immobilien?
Organisationen arbeiten zunehmend digital. Cloudanwendungen, Echtzeitkommunikation, KI-Tools, vernetzte Endgeräte und datenintensive Prozesse sind keine Ausnahme mehr, sondern Alltag. Das verändert nicht nur die Organisation selbst, sondern auch die Anforderungen, die diese Organisationen an ihre physische Arbeitsumgebung stellen.
Dabei gilt: Nicht jedes Unternehmen hat denselben digitalen Bedarf. Eine Anwaltskanzlei, eine Pflegeorganisation, ein Logistikunternehmen, ein kreatives Designbüro oder ein KI-Start-up können grundlegend unterschiedliche digitale Nutzungsprofile haben. Was sie eint, ist die Tatsache, dass ihre Abhängigkeit von digitaler Infrastruktur wächst, unabhängig von Branche oder Größe.
Hier kommt der Begriff Datenkonsumption ins Spiel. Einfach gesagt: die Menge digitaler Kapazität und Konnektivität, die eine Organisation benötigt, um ihren täglichen Betrieb reibungslos zu führen. Das klingt technisch, ist aber im Grunde eine ganz nüchterne Bedarfsfrage.
Und das führt zu einer naheliegenden Parallele:
Wir fragen selbstverständlich, wie viel Stromkapazität ein Gebäude zur Verfügung stellt. Warum fragen wir nicht genauso selbstverständlich, welche digitale Kapazität und Infrastruktur vorhanden ist?
Von Netzüberlastung zu Datenstau
Die Immobilienbranche diskutiert intensiv über verfügbare Netzanschlusskapazität, Energiewende und Netzüberlastung. Das ist berechtigt und notwendig. Aber digitale Kapazität erhält in vielen Immobilientransaktionen noch deutlich weniger Aufmerksamkeit.
Darum lohnt es sich, einen neuen Begriff einzuführen: Datenstau. Gemeint sind damit Situationen, in denen die digitale Infrastruktur, die Kapazität oder die Konnektivität eines Gebäudes nicht ausreichend auf das Nutzungsverhalten oder den Bedarf des Mieters abgestimmt ist. Das ist kein technisches Randthema. Es ist eine Nutzungsfrage, die sich direkt auf die Produktivität und den Komfort in einem Gebäude auswirkt.
Dabei geht es nicht um Panikmache. Im Gegenteil: Die Botschaft ist einfach und konstruktiv. Immobilienprofis sollten früher im Prozess die richtigen Fragen stellen, damit Mieter wissen, was sie in einem Gebäude erwartet und was nicht. Genau wie bei Energieeffizienz, Parkplätzen oder dem Ausbauzustand eines Objekts.
Wer sich für dieses Thema vertieft interessiert, findet im Artikel über IT-Infrastruktur in Gewerbeimmobilien als neue Knappheit weiterführende Einblicke.
Der blinde Fleck bei der Immobiliensuche
Wer als Organisation eine neue Bürofläche oder Gewerbefläche sucht, prüft eine lange Liste von Eigenschaften: Lage, Erreichbarkeit, Fläche, Mietpreis, Nebenkosten, Parkplätze, Energielabel, technische Ausstattung, Nachhaltigkeitszertifizierung, Ausbauzustand und Ausstattungsmerkmale.
Aber wie oft erhält ein Mieter schon in der ersten Auswahlrunde klare Antworten auf Fragen wie diese:
- Ist Glasfaser vorhanden?
- Welche Internetverbindungen stehen zur Verfügung?
- Wie ist die Mobilfunkversorgung im Gebäude?
- Welche Datenkabelführung ist vorhanden?
- Was liefert der Vermieter digital mit?
- Was muss der Mieter selbst realisieren?
- Ist das Gebäude auf Smart-Building- und IoT-Anwendungen vorbereitet?
- Kann die digitale Infrastruktur mit der Organisation mitwachsen?
In der täglichen Praxis von RE-SEARCH zeigt sich zunehmend, dass genau dieses Thema noch ein echter blinder Fleck sein kann. Und das in einer Zeit, in der Organisationen immer abhängiger von digitalen Prozessen, Cloudtechnologie und KI werden. Das ist bemerkenswert.
Wer wissen möchte, welche konkreten Punkte bei der Besichtigung einer Gewerbefläche geprüft werden sollten, findet in der Checkliste zur Besichtigung von Gewerbeimmobilien eine praktische Hilfestellung.
Erst recherchieren, dann suchen
Hier zeigt sich, wofür RE-SEARCH steht. Eine gute Immobiliensuche beginnt nicht damit, verfügbare Gebäude anzuschauen. Sie beginnt damit, den Nutzer zu erforschen.
Wie arbeitet die Organisation? Wie viele Mitarbeiter sind es heute, wie viele in drei Jahren? Welche Prozesse laufen digital ab? Welche Systeme werden genutzt? Welche Anforderungen stellt der Betrieb an Konnektivität, Ausbaustufe und technische Infrastruktur?
Und immer öfter lautet eine der zentralen Fragen:
Welchen digitalen Bedarf hat diese Organisation?
Digitale Infrastruktur wird damit Teil der Suchfrage selbst. Nicht als Nachgedanke, nachdem der Mietvertrag bereits unterschrieben ist. Denn das ist zu spät.
Zoeken begint bij onderzoeken. Suchen beginnt bei Forschen. 🔎
Wer mehr darüber lesen möchte, wie RE-SEARCH diesen Ansatz in die Praxis umsetzt, findet im Artikel Bürofläche mieten: Der komplette Leitfaden einen umfassenden Überblick.
RE-SEARCH und IT-Label: Zwei Seiten einer Medaille
Wer digitale Qualität zum festen Bestandteil des Immobilienprozesses machen will, braucht zwei Dinge: eine klare Analyse des Nutzerbedarfs auf der einen Seite, und eine verlässliche Einschätzung der digitalen Qualität des Gebäudes auf der anderen.
Genau an dieser Schnittstelle arbeitet RE-SEARCH mit IT-Label zusammen. RE-SEARCH erforscht, was ein Nutzer digital benötigt. IT-Label macht sichtbar, was ein Gebäude digital zu bieten hat.
IT-Label ist ein unabhängiges Wissensnetzwerk, das Transparenz in die digitale Qualität von Immobilien bringen will. Dabei geht es nicht darum, Makler in IT-Spezialisten zu verwandeln. Es geht darum, komplexe technische Informationen in verständliche Immobilien- und Nutzersprache zu übersetzen. So können Mieter, Vermieter und Berater auf Augenhöhe über digitale Qualität sprechen, ohne sich in technischen Details zu verlieren.
Mehr über diese Zusammenarbeit und was sie für den Markt bedeutet, lässt sich im Artikel KI und Gewerbeimmobilien: Ist die digitale Infrastruktur bereit? nachlesen.
Eine neue Sprache für Immobilien
Die Immobilienbranche hat über Jahrzehnte gelernt, über viele Formen von Qualität zu sprechen. Energielabels, BREEAM-Zertifizierungen, WELL-Standards, technische Ausbauzustände, Nachhaltigkeitskennzahlen: All das sind Sprachen, die sich in der Branche etabliert haben, weil sie komplexe Informationen zugänglich machen.
Digitale Qualität braucht eine ähnliche Sprache. Eine, die die gesamte Immobilienkette versteht, vom Mieter bis zum Vermieter, von der Technik bis zur Beratung.
Ein Standard für digitale Qualität. Eine Sprache, die die gesamte Immobilienkette versteht.
Ein Unternehmer muss nicht wissen, wie jedes Kabel, jeder Switch und jede Verbindung technisch funktioniert. Er will letztlich wissen:
- Kann ich hier gut arbeiten?
- Ist meine Organisation hier gut verbunden?
- Was ist vorhanden?
- Was muss ich selbst regeln?
- Ist dieser Standort auf meinen zukünftigen digitalen Bedarf vorbereitet?
Das sind keine IT-Fragen. Das sind Nutzerfragen. Und Nutzerfragen zu verstehen und zu beantworten, das ist der Kern guter Immobilienberatung.
Der Immobilienprofi von morgen
Was muss der Immobilienprofi von morgen also wissen?
Nicht, wie man selbst ein Netzwerk aufbaut. Nicht, wie Glasfaser technisch verlegt wird. Nicht, wie ein Server konfiguriert wird.
Aber er muss wissen, welche Fragen er stellen soll. Er muss verstehen, warum digitale Infrastruktur für einen Mieter relevant ist, und er muss erkennen, wann ein Spezialist hinzugezogen werden sollte.
Der Vergleich mit anderen Disziplinen liegt nahe. Ein Makler muss kein Bauingenieur sein, um über bauliche Qualität zu sprechen. Ein Immobilienberater muss kein Elektrotechniker sein, um zu verstehen, dass Stromkapazität relevant ist. Und genauso muss ein Immobilienprofi kein IT-Spezialist sein, um digitale Qualität zu einem festen Bestandteil seines Beratungsprozesses zu machen.
Der Makler von morgen muss kein IT-Experte werden. Aber er kann es sich immer weniger leisten, nichts von IT zu verstehen.
Diese Überzeugung war der Kern des Gastkollegs bei der Tio Business School, und sie ist der Kern dessen, wohin sich die Immobilienberatung entwickelt.
Wissen teilen ist Wissen multiplizieren
Genau deshalb findet RE-SEARCH es wichtig, diese Themen mit Studierenden zu besprechen, die am Anfang ihrer Karriere in der Immobilienbranche stehen. Die aktuelle Generation von Immobilienprofis hat die Digitalisierung Schritt für Schritt miterlebt. Die neue Generation beginnt ihre Karriere mitten in einer Welt aus KI, Daten, Smart Buildings, IoT, Cloudtechnologie und durchgängiger Vernetzung.
Das erfordert eine breitere Perspektive auf Immobilien. Nicht als Bedrohung, sondern als Möglichkeit.
Wissen teilen ist Wissen multiplizieren.
An dieser Stelle ein aufrichtiger Dank an die Tio Business School für die Einladung und an die Studierenden für ihre Neugier, ihre Fragen und ihre Interaktion. Es war ein ausgesprochen inspirierender Austausch, der deutlich gemacht hat, dass die nächste Generation von Immobilienprofis bereit ist, offen über die Zukunft der Branche nachzudenken.
Von der Lage zur digitalen Standortqualität
Die Immobiliensuche von morgen dreht sich noch immer um Lage. Noch immer um Quadratmeter. Noch immer um den Mietpreis. Doch eine neue Dimension kommt hinzu:
Lage + Fläche + Preis + Nachhaltigkeit + digitale Infrastruktur.
Die Frage lautet bald nicht mehr nur: Ist das der richtige Standort für meine Organisation?
Sondern auch: Was kann dieses Gebäude digital leisten?
Wer heute nach einer Bürofläche zur Miete in Amsterdam sucht, wer Bürofläche in Rotterdam ins Auge fasst oder wer Gewerbefläche in Venlo benötigt: Die digitale Qualität des Gebäudes sollte künftig genauso selbstverständlich auf der Prüfliste stehen wie Energielabel, Ausbauzustand und Parksituation.
Denn Suchen beginnt bei Forschen.
RE-THINK REAL ESTATE.
FAQ: Digitales Immobilien und die Zukunft der Immobilienberatung
Was bedeutet digitale Qualität eines Gebäudes?
Digitale Qualität beschreibt, in welchem Maß ein Gebäude in der Lage ist, die digitalen Anforderungen seiner Nutzer zu erfüllen. Dazu gehören Glasfaseranschluss, interne Datenkabelführung, WLAN-Infrastruktur, Mobilfunkversorgung, Smart-Building-Vorbereitung und die Fähigkeit, mit wachsendem digitalen Bedarf mitzuwachsen.
Was ist Datenkonsumption und warum ist sie für Immobilien relevant?
Datenkonsumption bezeichnet die Menge digitaler Kapazität und Konnektivität, die eine Organisation täglich benötigt. Je mehr ein Unternehmen cloudbasiert, datenintensiv oder KI-gestützt arbeitet, desto höher ist der Bedarf an einer leistungsfähigen digitalen Infrastruktur im Bürogebäude.
Was ist IT-Label und welche Rolle spielt es im Immobilienmarkt?
IT-Label ist ein unabhängiges Wissensnetzwerk, das die digitale Qualität von Gebäuden transparent und vergleichbar macht. Es übersetzt technische IT-Informationen in verständliche Immobilien- und Nutzersprache, damit alle Beteiligten, vom Mieter bis zum Vermieter, fundierte Entscheidungen treffen können.
Muss der Immobilienmakler der Zukunft ein IT-Spezialist sein?
Nein. Aber er muss verstehen, welche digitalen Fragen im Rahmen einer Immobiliensuche relevant sind, und wissen, wann ein Spezialist hinzugezogen werden sollte. Genau wie ein Makler kein Bauingenieur sein muss, um bauliche Qualität einschätzen zu können.
Warum hat RE-SEARCH ein Gastkolleg an der Tio Business School gehalten?
Weil RE-SEARCH überzeugt ist, dass Wissen teilen Wissen multipliziert. Die nächste Generation von Immobilienprofis beginnt ihre Karriere in einer vollständig digitalisierten Welt. Sie früh mit den richtigen Fragen und Denkrahmen auszustatten, ist ein wichtiger Beitrag zu einer zukunftsfähigen Immobilienbranche.
