Wer ein Büro oder eine Gewerbefläche mietet, kauft oder bewerten lässt, stößt innerhalb von fünf Minuten auf Abkürzungen wie BGF, Mietfläche und Nutzfläche. Sie stehen in der Broschüre, im Mietvertrag und im Gutachten, und alle drei bedeuten etwas anderes. Wer die Begriffe durcheinanderbringt, vergleicht Äpfel mit Birnen und zahlt im schlimmsten Fall jahrelang Miete für Quadratmeter, die er gar nicht nutzen kann. Dieser Artikel erklärt, was die Begriffe bedeuten, wie sie nach der niederländischen Messnorm NEN 2580 (der niederländischen Norm zur Messung von Flächen und Rauminhalten von Gebäuden) gemessen werden, und wie Sie sie in der Praxis anwenden – mit einem Rechenbeispiel.
Was ist die BGF (Bruttogrundfläche)?
Die Bruttogrundfläche (BGF) ist die gesamte Grundfläche eines Gebäudes oder Geschosses, gemessen auf Fußbodenniveau entlang der Außenseite der Außenwände. Alles innerhalb dieses Umrisses zählt mit: die Wände selbst, Stützen, Treppenhäuser, Aufzugsschächte, Leitungsschächte, Flure, Toiletten und Technikräume. Bei mehreren Geschossen addieren Sie die BGF je Geschoss.
Die BGF ist die Maßeinheit, die die Baubranche, Gemeinden und Gutachter verwenden: für Baukosten pro m², für den Flächennutzungsplan (omgevingsplan – die maximal bebaubare Fläche auf einem Grundstück nach niederländischem Planungsrecht), für den WOZ-Immobilienwert (die niederländische amtliche Immobilienbewertung für die Kommunalsteuer) und für die Energielabelpflicht. Die Pflicht zu mindestens Energielabel C für Büros gilt beispielsweise ab 100 m² Nutzfläche, nicht BGF – was sofort zeigt, wie wichtig der richtige Begriff ist. Mehr über diese Pflicht lesen Sie in unserem Artikel über das Energielabel für Gewerbeimmobilien.
Was ist die Mietfläche (vermietbare Fläche)?
Die vermietbare Fläche (Mietfläche, VVO) ist die Fläche, die ein Mieter tatsächlich nutzen kann und auf deren Grundlage in der Regel die Miete berechnet wird. NEN 2580 definiert sie als die Fläche, gemessen auf Fußbodenniveau zwischen den Trennkonstruktionen, die den Raum umschließen, mit einigen Ausnahmen. Nicht zur Mietfläche gehören unter anderem:
- Räume mit einer lichten Höhe von weniger als 1,5 m;
- Treppenhäuser, Aufzugsschächte und andere vertikale Verkehrsflächen größer als 4 m²;
- Technikräume, etwa für die Heizungsanlage oder Lüftungstechnik;
- tragende Innenwände, Stützen und Leitungsschächte größer als 0,5 m²;
- die Außenwände selbst.
Zur Mietfläche gehören dagegen die horizontalen Verkehrsflächen (Flure), nicht tragende Trennwände, Teeküchen und Sanitärbereiche auf dem Geschoss. Bei Fenstern gilt die Glaslinienkorrektur: Liegt die Fensterbank niedriger als 1,5 m, wird bis zur Glaslinie gemessen und nicht bis zur Innenseite der Wand. Bei einer Fassade mit viel Glas macht das schnell einige Prozentpunkte aus.
In einem Gebäude mit mehreren Mietern wird die Mietfläche der Gemeinschaftsflächen (Eingang, Empfang, gemeinsame Flure) meist anteilig auf die Mieter umgelegt. In Ihrem Mietvertrag steht dann eine eigene Mietfläche plus ein Anteil an den Gemeinschaftsflächen. Lesen Sie das genau: Sie zahlen Miete auf die Gesamtsumme.
Was sind Nettogrundfläche, Nutzfläche und Tara?
Neben BGF und Mietfläche kennt NEN 2580 noch einige weitere Maße, denen Sie begegnen werden:
- Nettogrundfläche (NVO): die BGF abzüglich der Konstruktion: Außenwände, tragende Innenwände, Stützen und Schächte. Alles, was als „Boden" übrig bleibt.
- Konstruktionsfläche (Tara): der Unterschied zwischen BGF und Nettogrundfläche, also die Fläche, die die Konstruktion selbst einnimmt. Bei Büros in der Regel 5 bis 10 % der BGF, bei älteren Gebäuden mit dicken Wänden mehr.
- Nutzfläche (GO oder GBO): das Maß, das für Wohnungen und für einen Teil der niederländischen Bauvorschriften verwendet wird. Gemessen innerhalb der Wände, ohne Räume unter 1,5 m Höhe, Treppenöffnungen, Schächte größer als 0,5 m² und tragende Wände. Nutzfläche und Mietfläche liegen nah beieinander, sind aber nicht identisch: Die Nutzfläche zählt beispielsweise Technikräume mit.
- Flächeneffizienz: das Verhältnis Mietfläche/BGF. Je höher, desto effizienter das Gebäude. Bei modernen Büros liegt die Flächeneffizienz meist zwischen 0,80 und 0,90; ein denkmalgeschütztes Grachtenhaus mit dicken Wänden und vielen Treppen liegt deutlich darunter.
Warum ist NEN 2580 maßgeblich?
NEN 2580 ist die niederländische Norm zur Messung von Flächen und Rauminhalten von Gebäuden. Die Norm schreibt genau vor, wo gemessen wird, was mitgezählt wird und was wegfällt. Ohne eine gemeinsame Norm könnte jeder Vermieter seine eigenen Quadratmeter definieren. Ein NEN-2580-Messbericht wird daher von Maklern, Gutachtern, Banken und in den meisten ROZ-Mietverträgen verwendet (Standardmietverträge des niederländischen Immobilienverbands ROZ). Es gibt zwei Typen:
- Messbericht Typ A: gemessen anhand von (Bau-)Plänen. Schneller und günstiger, aber abhängig von der Richtigkeit der Pläne.
- Messbericht Typ B: vor Ort eingemessen. Genauer und der Standard bei Verkauf, Gutachten und größeren Mietabschlüssen.
Fragen Sie als Mieter immer nach dem Messbericht und prüfen Sie, ob die Mietfläche im Mietvertrag damit übereinstimmt. Ein Unterschied von wenigen Prozent wirkt klein, summiert sich aber über eine Mietlaufzeit von fünf Jahren.
Rechenbeispiel: von BGF zu Mietfläche
Angenommen, Sie besichtigen ein dreigeschossiges Bürogebäude mit einer Außenmaße von 30 mal 20 Metern.
- BGF: 30 × 20 = 600 m² je Geschoss, also 1.800 m² für das gesamte Gebäude.
- Tara: Außenwände, Stützen und Schächte nehmen je Geschoss etwa 40 m² ein (rund 7 %). Die Nettogrundfläche liegt damit bei 560 m² je Geschoss, 1.680 m² insgesamt.
- Ausschlüsse für die Mietfläche: je Geschoss ein 20 m² großes Treppenhaus, ein 6 m² großer Aufzugsschacht und im Erdgeschoss ein 25 m² großer Technikraum. Das sind 3 × 26 + 25 = 103 m².
- Glaslinienkorrektur: Die Fassade hat niedrige Fensterbänke; die Korrektur ergibt je Geschoss rund 8 m², insgesamt 24 m².
- Mietfläche: 1.680 − 103 − 24 = rund 1.550 m².
Die Flächeneffizienz beträgt dann 1.550 / 1.800 = 0,86. Wird dieses Gebäude für „€ 180 pro m² und Jahr" angeboten, macht es einen großen Unterschied, ob sich das auf die BGF oder die Mietfläche bezieht: 1.800 × 180 = € 324.000 gegenüber 1.550 × 180 = € 279.000 pro Jahr. Bei Mietverhältnissen ist die Mietfläche die übliche Grundlage; steht im Angebot etwas anderes, fragen Sie nach einer Erklärung. Wie sich Mietpreise pro m² weiter zusammensetzen, lesen Sie unter was kostet Bürofläche pro m².
BGF selbst berechnen: so geht's
Für eine erste Einschätzung können Sie die BGF selbst schätzen:
- Messen oder lesen Sie die Außenmaße des Gebäudes je Geschoss ab (Länge × Breite entlang der Außenseite der Fassade). Bei einem unregelmäßigen Grundriss teilen Sie das Gebäude in Rechtecke auf.
- Addieren Sie die Flächen aller Geschosse, einschließlich Kellern und Dachgeschossen mit einer lichten Höhe von mindestens 1,5 m.
- Lassen Sie Außenbereiche wie Balkone, Vordächer und Laderampen außer Betracht; diese werden separat gemessen.
Für die Mietfläche ist eine Schätzung schwieriger, da Sie die Konstruktion und die Schächte kennen müssen. Nutzen Sie dafür die Flächeneffizienz als Faustregel (0,80 bis 0,90 für Büros) oder, besser, den Messbericht.
Welches Maß verwenden Sie wann?
| Situation | Übliches Maß | Warum |
|---|---|---|
| Miete für Büro- oder Gewerbefläche | Mietfläche | Sie zahlen für das, was Sie nutzen können |
| Baukosten, Flächennutzungsplan, Baugenehmigung | BGF | Das gesamte Bauvolumen zählt |
| Energielabelpflicht für Büros, Bbl-Anforderungen (niederländische Verordnung für Gebäude und Umwelt) | Nutzfläche | Gesetzliche Grenze von 100 m² Nutzfläche |
| Wohnungen (Verkauf, WOZ) | Nutzfläche (GO/GBO) | Messvorschrift für Wohnungen |
| Gutachten und Finanzierung | Mietfläche und BGF | Bank und Gutachter wollen beide Werte sehen |
| Büroeinheiten und Flexbüros | Meist All-in pro Einheit oder Arbeitsplatz | Preis pro Monat, nicht pro m² |
Häufige Fehler
- Mietpreise auf unterschiedlichen Messgrundlagen vergleichen. Gebäude A wird für € 175 pro m² Mietfläche angeboten, Gebäude B für € 160 pro m² BGF. Rechnen Sie B auf die Mietfläche um, ist es plötzlich teurer.
- Gemeinschaftsflächen vergessen. Ein Anteil an Eingang und Fluren kann 5 bis 15 % Ihrer Mietbasis ausmachen.
- Nutzfläche und Mietfläche gleichsetzen. Sie liegen nah beieinander, aber gesetzliche Grenzen wie die für das Energielabel basieren auf der Nutzfläche.
- Bauplänen vertrauen. Umbauten sind darin oft nicht eingezeichnet; eine Typ-B-Messung zeigt die Realität.
- Quadratmeter pro Mitarbeiter auf Basis der BGF berechnen. Faustregeln für Büroflächen pro Person gehen meist von der Mietfläche oder der Anzahl der Arbeitsplätze aus; siehe wie viel m² Bürofläche Sie pro Mitarbeiter benötigen.
Häufig gestellte Fragen zu BGF und Mietfläche
Was ist der Unterschied zwischen BGF und Mietfläche?
Die BGF ist die Gesamtfläche, gemessen entlang der Außenseite des Gebäudes, einschließlich Wänden, Schächten und Treppenhäusern. Die Mietfläche ist der Teil, den Sie als Mieter nutzen können: die BGF abzüglich Konstruktion, vertikaler Verkehrsflächen und Technikräume. Bei Büros beträgt die Mietfläche meist 80 bis 90 % der BGF.
Was bedeutet Mietfläche (VVO)?
VVO steht für vermietbare Fläche (Mietfläche): die Fläche nach NEN 2580, auf deren Grundlage üblicherweise die Miete berechnet wird, einschließlich Flure und nicht tragender Wände, ohne Treppenhäuser, Aufzüge und Technikräume.
Wie berechnen Sie die BGF?
Messen Sie je Geschoss die Außenmaße des Gebäudes entlang der Außenseite der Fassade und addieren Sie alle Geschosse. Räume unter 1,5 m Höhe und Außenbereiche wie Balkone zählen nicht mit.
Ist ein NEN-2580-Messbericht verpflichtend?
Gesetzlich nicht, aber in der Praxis verlangen Banken, Gutachter und professionelle Mieter ihn, und die meisten ROZ-Mietverträge verweisen darauf. Ohne Bericht stehen Sie bei einem Streit über die Fläche schwach da.
Was ist die Konstruktionsfläche (Tara)?
Der Teil der BGF, den die Konstruktion einnimmt: Außenwände, tragende Innenwände, Stützen und Schächte. Tara ist der Unterschied zwischen BGF und Nettogrundfläche.
Sind Sie sich bei den Quadratmetern in einem Angebot unsicher? Unsere Berater prüfen den Messbericht und die Mietbasis, bevor Sie unterschreiben. Sehen Sie sich das aktuelle Angebot Bürofläche mieten an oder hinterlassen Sie uns Ihre Suchanfrage.
