Von ESG bis IT-Label: Was sagen Immobilienlabels wirklich aus?

Wer gewerbliche Bürofläche sucht, erhält schnell eine Flut an Informationen: Quadratmeter, Mietpreise, Energielabels, technische Installationen, BREEAM-Zertifikate, ESG-Berichte und WiredScore-Bewertungen. Jedes dieser Instrumente beantwortet eine andere Frage. Keines beantwortet alle. Ein Immobilienlabel erzählt einen Teil der Geschichte. Erst wenn man die verschiedenen Gebäudeleistungen zusammenbetrachtet, entsteht ein vollständiges Bild davon, ob ein Büro wirklich zur eigenen Organisation passt. Dieser Artikel führt durch das Labeldschungel der Gewerbeimmobilien und erklärt, was jedes Instrument misst, für wen es relevant ist und wo noch Informationslücken bestehen.

Das Energielabel: Wie energieeffizient ist das Gebäude?

Das Energielabel ist das bekannteste und verbreitetste Instrument zur Bewertung von Gewerbeimmobilien in den Niederlanden. Es gibt Auskunft über die Energieeffizienz eines Gebäudes auf einer Skala von A (sehr energieeffizient) bis G (sehr energieintensiv). Die Bewertung basiert auf der Energieleistung der Gebäudehülle und der technischen Installationen, darunter Heizung, Kühlung, Lüftung und Beleuchtung.

Für niederländische Bürogebäude gilt seit dem 1. Januar 2023 eine gesetzliche Mindestanforderung: Kantoren mit einer Nutzfläche ab 100 Quadratmetern müssen mindestens Energielabel C besitzen, um noch als Büro genutzt werden zu dürfen. Gebäude, die diese Anforderung nicht erfüllen, dürfen grundsätzlich nicht mehr für Bürozwecke vermietet oder genutzt werden. Auf diese Verpflichtung gibt es verschiedene Ausnahmen, zum Beispiel für monumentale Gebäude oder Gebäude die abgerissen werden sollen. Es empfiehlt sich, die aktuellen Bedingungen bei der niederländischen Rijksoverheid zu prüfen.

Das Energielabel liefert wichtige Informationen für Mieter, die ihre Betriebskosten kalkulieren wollen, und für Vermieter und Investoren, die den Wert ihrer Immobilie langfristig sichern möchten. Was das Energielabel jedoch nicht beantwortet: die Qualität der Internetverbindung, die vorhandene Datenverkabelung oder die digitale Infrastruktur des Gebäudes. Das ist kein Mangel des Labels, sondern eine Frage seiner Reichweite. Es misst Energieeffizienz und nichts darüber hinaus.

BREEAM und LEED: Nachhaltigkeit aus mehreren Blickwinkeln

BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) und LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) sind die weltweit am häufigsten eingesetzten Zertifizierungssysteme für nachhaltige Gebäude. Beide bewerten Nachhaltigkeit erheblich breiter als ein Energielabel.

BREEAM bewertet Gebäude anhand mehrerer Kategorien: Energie, Wasser, Materialien, Transport, Gesundheit und Wohlbefinden, Abfall, Ökologie sowie Management. Das System unterscheidet zwischen verschiedenen Bewertungsschemata, darunter BREEAM New Construction für Neubauprojekte und BREEAM In-Use für bestehende Gebäude. In den Niederlanden wird BREEAM-NL unter der Trägerschaft der Dutch Green Building Council angewendet.

LEED ist ein international anerkanntes System des U.S. Green Building Council, das auf ähnlichen Grundprinzipien basiert und weltweit in mehr als 180 Ländern eingesetzt wird. Beide Systeme vergeben Zertifizierungsstufen, die von einem Einstiegsniveau bis zur Spitzenklasse reichen.

Für Mieter signalisiert ein BREEAM- oder LEED-Zertifikat, dass das Gebäude nach nachhaltigkeitsbezogenen Kriterien geplant oder bewertet wurde. Für Investoren und Entwickler bietet es eine Marktpositionierung und erleichtert ESG-konforme Berichterstattung. Wichtig: Ein zertifiziertes Gebäude ist nicht automatisch ein digital gut ausgestattetes Gebäude. Die digitale Infrastruktur fällt in einen anderen Bewertungsrahmen.

WELL: Gesundheit und Wohlbefinden der Gebäudenutzer

Das WELL Building Standard, entwickelt vom International WELL Building Institute, richtet seinen Fokus auf den Menschen im Gebäude. Bewertet werden Aspekte wie Luftqualität, Licht, thermischer Komfort, Akustik, Wasserqualität, Bewegungsförderung sowie Gesundheit und mentales Wohlbefinden.

Für Büromieter ist WELL besonders relevant, weil es direkt auf die Arbeitsbedingungen der Mitarbeitenden einzahlt. Eine moderne Arbeitswelt dreht sich nicht nur um Quadratmeter und Mietpreise, sondern auch um die Qualität der Umgebung, in der Menschen täglich mehrere Stunden verbringen. Schlechte Luftqualität, falsche Beleuchtung oder mangelhafte Akustik beeinflussen Produktivität, Wohlbefinden und letztlich auch die Mitarbeiterbindung.

WELL und Energielabel oder BREEAM ergänzen sich: Das Energielabel misst die technische Effizienz eines Gebäudes, BREEAM betrachtet die ökologische Nachhaltigkeit und WELL richtet den Blick auf die Gesundheit der Nutzer. Ein Büro sollte nicht nur Platz bieten, sondern auch eine gesunde und angenehme Arbeitsumgebung unterstützen.

ESG, GRESB und die Europäischen Berichtsrahmen

ESG steht für Environmental, Social und Governance und ist kein Gebäudelabel, sondern ein Rahmenwerk zur Bewertung von Unternehmen und Investitionen nach Umwelt-, Sozial- und Governance-Kriterien. Für ESG im Gewerbeimmobilienmarkt bedeutet das konkret:

• Environmental: Energieverbrauch, CO2-Emissionen, Nachhaltigkeit, Kreislaufwirtschaft und Materialnutzung.
• Social: Gesundheit, Sicherheit, Zugänglichkeit und Wohlbefinden der Gebäudenutzer.
• Governance: Transparenz, Risikomanagement, verantwortungsvolles Immobilienmanagement und Informationssicherheit.

GRESB ist ein Benchmark, der ESG-Leistungen von Immobilien- und Infrastrukturinvestitionen und -portfolios vergleichbar macht. Er wird von institutionellen Investoren genutzt, um Nachhaltigkeitsperformance zu messen und zu kommunizieren.

Auf europäischer Ebene sind zwei weitere Instrumente relevant: Die CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) verpflichtet bestimmte Unternehmen zur Nachhaltigkeitsberichterstattung nach den ESRS-Standards (European Sustainability Reporting Standards). Die Europäische Taxonomie wiederum ist ein Klassifizierungssystem, das definiert, welche wirtschaftlichen Aktivitäten als ökologisch nachhaltig gelten. Beide Instrumente richten sich primär an Unternehmen und Investoren, nicht direkt an einzelne Gebäude.

Ein wichtiger Gedanke: Ein Investor kann umfangreiche ESG-Berichte über sein Gesamtportfolio vorlegen, während ein potenzieller Mieter noch immer nicht weiß, welche digitalen Voraussetzungen das konkrete Büro bietet, das er anmieten möchte.

ISO-Normen: Qualität, Sicherheit und Management

ISO-Normen sind internationale Standards, die von der International Organization for Standardization entwickelt werden. Im Kontext von Gewerbeimmobilien begegnen einem vor allem folgende Normen:

• ISO 9001 (Qualitätsmanagement): Qualität von Prozessen und Dienstleistungen.
• ISO 14001 (Umweltmanagement): Steuerung von Umweltauswirkungen.
• ISO 50001 (Energiemanagement): Systematische Verbesserung der Energieleistung.
• ISO/IEC 27001 (Informationssicherheit): Schutz von Informationen und IT-Prozessen.
• ISO 41001 (Facility Management): Management von Facility-Dienstleistungen.
• ISO/IEC 42001 (KI-Management): Verantwortungsvoller Umgang mit KI-Systemen.

Ein wesentlicher Unterschied, der in der Praxis oft übersehen wird: Eine ISO-Zertifizierung einer Organisation bedeutet nicht automatisch, dass ein bestimmtes Gebäude technisch auf allen Ebenen zertifiziert ist. Ein Immobilienverwalter kann beispielsweise nach ISO/IEC 27001 zertifiziert sein, was jedoch keine Aussage darüber trifft, ob in einem bestimmten Mietobjekt Glasfaser liegt, welche Datenverkabelung vorhanden ist oder ob die vorhandene Infrastruktur für die Bedürfnisse des Mieters geeignet ist. Diese Unterscheidung ist für Unternehmer, die ihren künftigen Arbeitsplatz beurteilen wollen, von praktischer Bedeutung.

NEN-Normen: Die technischen Standards hinter Immobilien

Das Nederlands Normalisatie-instituut (NEN) entwickelt und verwaltet technische Normen, die in der niederländischen Immobilienbranche breite Anwendung finden. Für Gewerbemieter und Vermieter relevant sind vor allem:

• NEN 2580: Regelt die Berechnung von Flächen und Raumvolumina. Wer NEN-Messungen im Gewerbeimmobilienbereich versteht, kann Flächenangaben verschiedener Objekte korrekt vergleichen.
• NEN 2767: Zustandsbewertung von Bau- und Anlagenteilen.
• NEN 1010: Sicherheitsbestimmungen für elektrische Niederspannungsinstallationen.
• NEN 3140: Sicherer Betrieb von Niederspannungsinstallationen.
• NEN-EN 50173: Generische Verkabelungssysteme für Informationstechnologie.
• NEN-EN 50174: Installation von Verkabelungssystemen für Informationstechnologie.

Ein greifbares Beispiel: Ein Makler kann angeben, dass ein Büro 250 Quadratmeter vermietbare Nutzfläche aufweist, gemessen nach NEN 2580. Der Eigentümer kann zusätzlich eine Zustandsbewertung nach NEN 2767 vorlegen. Was ein potenzieller Mieter damit noch immer nicht weiß: ob Glasfaser vorhanden ist, welche Datenverkabelung aufgespielt wurde und ob die Infrastruktur für seine Geschäftstätigkeit geeignet ist. Technische Normen liefern wertvolle Informationen, erfordern jedoch Fachkenntnisse zur korrekten Interpretation. Eine technische Norm ist nicht dasselbe wie eine verständliche Übersicht der Voraussetzungen, die ein Mieter tatsächlich vorfindet.

WiredScore und SmartScore: Technologische Gebäudequalität

Zwei Zertifizierungen, die in den letzten Jahren zunehmend an Bedeutung gewinnen, sind WiredScore und SmartScore.

WiredScore bewertet die digitale Konnektivität und technologische Infrastruktur von Gebäuden. Im Fokus stehen: verfügbare Telekommunikationsvoraussetzungen, physische Infrastruktur, Zuverlässigkeit, Redundanz und die Möglichkeiten für zukünftige technologische Entwicklungen. Ein WiredScore-zertifiziertes Gebäude hat nachgewiesen, dass seine Konnektivitätsinfrastruktur bestimmten Qualitätskriterien entspricht.

SmartScore richtet den Blick auf smarte Gebäudetechnologie und die damit ermöglichten Funktionalitäten: intelligente Zugangskontrolle, Gebäudemanagementsysteme, Energieoptimierung, Besucherregistrierung, Raumnutzungssteuerung, digitale Nutzerdienste sowie smarte Beleuchtung und Klimasteuerung. Ein smartes Gebäude ist dabei auf eine zuverlässige digitale Infrastruktur angewiesen. Beide Zertifizierungen sind verwandt, aber nicht deckungsgleich: WiredScore bewertet die Infrastruktur als Voraussetzung, SmartScore bewertet die technologischen Funktionen, die darauf aufgebaut werden. Weitere Einblicke in die technologische Seite von Gebäuden bietet der Artikel zu Smart Buildings und zukunftssicheren Gebäudesystemen.

Der Smart Readiness Indicator: Wie vorbereitet ist ein Gebäude?

Der Smart Readiness Indicator (SRI) ist ein Instrument der Europäischen Kommission, das den Grad der Vorbereitung eines Gebäudes auf smarte Technologien messen soll. Bewertet werden unter anderem smarte Installationen, Energieleistung, Gebäudemanagement, Nutzerkomfort, Flexibilität im Energiesystem und technologische Funktionalitäten.

Die SRI-Methodik ist in Europa eingeführt, die praktische Anwendungspflicht variiert jedoch je nach nationalem Rechtsrahmen. Es empfiehlt sich, den aktuellen Stand der Umsetzung in den Niederlanden bei der Rijksoverheid zu prüfen. Der SRI hat eine andere Perspektive als WiredScore oder das IT-Label: Er bewertet die Bereitschaft für smarte Technologien im Kontext der Energierichtlinie, nicht das konkrete digitale Übergabeniveau für einen Mieter.

IT-Label: Was bekommt ein Mieter digital übergeben?

Hier liegt ein blinder Fleck im bestehenden Labelsystem. Alle genannten Instrumente liefern wertvolle Informationen aus ihrer jeweiligen Perspektive. Keine davon beantwortet jedoch die folgende praktische Frage direkt und vollständig: Was bekommt ein Mieter an digitaler Infrastruktur tatsächlich übergeben, wenn er eine Büro- oder Gewerbefläche bezieht?

Genau hier setzt das IT-Label an. Das IT-Label ist ein Initiative, die das digitale Übergabeniveau von Gewerbeimmobilien transparent, messbar und verständlich machen will. RE-SEARCH arbeitet als Wissenspartner mit IT-Label zusammen, um diese Transparenz in den Markt zu tragen. Konkret geht es um Fragen wie:

• Ist Glasfaser vorhanden und gibt es Anschlussmöglichkeiten?
• Welche Internetverbindungen und Anbieter sind verfügbar?
• Welche Datenverkabelung ist vorhanden und in welchem Zustand befindet sie sich?
• Welche WLAN-Voraussetzungen sind vorhanden und was muss der Mieter selbst organisieren?
• Gibt es geeignete Patchschränke oder Technikräume?
• Welche Möglichkeiten für redundante Verbindungen bestehen?
• Welche gebäudeseitigen digitalen Sicherheitsvoraussetzungen sind vorhanden?
• Welche smarten Gebäudesysteme sind verfügbar?
• Kann die Infrastruktur an künftige Anforderungen angepasst werden?

Das IT-Label ersetzt keine bestehenden Zertifizierungen. BREEAM, WELL, ISO-Normen, NEN-Standards und WiredScore haben jeweils ihre eigene Funktion und Berechtigung. Das IT-Label ergänzt diese um eine Dimension, die in Mietverhandlungen und Immobilienentscheidungen häufig unterbelichtet bleibt: das konkrete digitale Ausgangsniveau des Objekts. Mehr dazu erklärt der Artikel Was ist ein IT-Label, einfach erklärt für Mieter und Vermieter.

Die finanzielle Relevanz ist dabei nicht zu unterschätzen. Ein Büro, das bereits über eine geeignete digitale Infrastruktur verfügt, spart dem Mieter unerwartete Investitionskosten bei der Inbetriebnahme. Fehlende oder veraltete Infrastruktur kann dagegen zu ungeplanten Kapitalausgaben, zusätzlichen Baumaßnahmen und Verzögerungen führen. Digital Due Diligence, also die gezielte Prüfung der digitalen Voraussetzungen vor dem Abschluss eines Mietvertrags, gewinnt damit als Bestandteil eines vollständigen Due-Diligence-Prozesses im Gewerbeimmobilienbereich an Bedeutung.

IT-Label | Die Standardisierung für digitales Immobilien.

Überblick: Labels, Normen und Zertifizierungen im Vergleich

Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Instrumente zusammen. Nicht alle davon sind Zertifizierungen oder Gütesiegel: Einige sind gesetzliche Anforderungen, andere sind freiwillige Standards, Benchmarks oder Rahmenwerke.

Kein einzelnes Label erzählt die ganze Geschichte

Ein konkretes Beispiel verdeutlicht dies: Stellen Sie sich ein modernes Bürogebäude vor, das über Energielabel A und eine BREEAM-Zertifizierung verfügt. Die technischen Installationen sind auf dem neuesten Stand. Trotzdem weiß ein potenzieller Mieter damit noch nicht: Liegt Glasfaser im Gebäude? Welche Internetgeschwindigkeiten sind möglich? Welche Datenverkabelung ist verlegt? Kann das Unternehmen ein eigenes gesichertes Netzwerk aufbauen? Welche Investitionen sind noch erforderlich, um den Arbeitsplatz betriebsbereit zu machen?

Drehen wir das Beispiel um: Ein Gebäude kann digital hervorragend vorbereitet sein, aber gleichzeitig weniger gut bei der Energieeffizienz oder dem Nutzerwohlbefinden abschneiden. Ein zukunftssicheres Büro beurteilt man nicht anhand eines einzigen Labels, sondern anhand der Bedürfnisse der Nutzer und der Gesamtleistung des Gebäudes.

Was bedeutet das für Mieter, Vermieter und Investoren?

Für Mieter

Labels und Zertifizierungen helfen, Büroobjekte besser zu vergleichen. Wer sich zum Beispiel Büroflächen zur Miete in Amsterdam ansieht, kann mithilfe von Energielabel, BREEAM-Bewertung und IT-Label-Informationen ein deutlich vollständigeres Bild des jeweiligen Objekts gewinnen. Nachhaltigkeit, Gesundheit, digitale Infrastruktur und notwendige Zusatzinvestitionen sind allesamt relevante Faktoren für die endgültige Standortentscheidung. Unser Besichtigungs-Checkliste für Gewerbeimmobilien hilft dabei, keine wichtigen Punkte zu vergessen.

Für Vermieter

Transparenz über die Leistungen und Ausstattungsmerkmale eines Gebäudes ist bei der Vermietung ein Wettbewerbsvorteil. Nicht jeder Vermieter muss jedes verfügbare Zertifikat erwerben. Wer jedoch klare und verständliche Informationen über Energieleistung, Nachhaltigkeit und digitale Infrastruktur bereitstellt, erleichtert potenziellen Mietern fundierte Entscheidungen und verkürzt Vermarktungszeiten. Wer beispielsweise Gewerbeflächen in Amsterdam vermarktet, profitiert von klaren, vergleichbaren Angaben zu allen relevanten Gebäudeeigenschaften.

Für Immobilieninvestoren

Nachhaltigkeit, technische Qualität, digitale Infrastruktur und Zukunftssicherheit sind zunehmend Bestandteile einer übergreifenden Investitionsstrategie. Digital Due Diligence spielt dabei eine wachsende Rolle neben klassischen technischen, juristischen und finanziellen Prüfungen. Ein Gebäude, das digitale Anforderungen künftiger Mieter nicht erfüllt, trägt ein strukturelles Vermietungsrisiko, das in der Bewertung berücksichtigt werden sollte.

Die Vision von RE-SEARCH: Weiter schauen als Quadratmeter

Bei RE-SEARCH gehen wir davon aus, dass die Suche nach der richtigen Bürofläche weit über Lage, Mietpreis und Quadratmeter hinausgeht. Ein Gebäude muss auf die Bedürfnisse der Organisation passen. Nachhaltigkeit, Gesundheit, Flexibilität, Energieversorgung und digitale Infrastruktur können dabei entscheidende Faktoren sein.

Indem wir Immobilienlabels, technische Normen und Gebäudeleistungen verständlich machen, ermöglichen wir Mietern bessere Entscheidungen. In unserer Zusammenarbeit mit IT-Label arbeiten wir gemeinsam mit Vermietern und Nutzern daran, mehr Transparenz über das digitale Übergabeniveau von Gewerbeimmobilien zu schaffen. Die Frage dahinter ist eigentlich einfach: Wir wissen, wie viele Quadratmeter ein Gebäude hat, wie energieeffizient es ist, wie nachhaltig es bewirtschaftet wird und in welchem technischen Zustand es sich befindet. Warum machen wir das digitale Übergabeniveau nicht genauso selbstverständlich sichtbar?

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