Ein Unternehmen sucht ein neues Büro. Die ersten Fragen sind vertraut: Wie viele Mitarbeiter? Wie viele Quadratmeter? Welcher Standort? Wie viele Parkplätze? Was ist das Budget, und wann muss der Einzug erfolgen? Das sind vernünftige, notwendige Fragen. Aber es fehlt eine entscheidende: Wie arbeitet Ihre Organisation in drei Jahren? Vielleicht beschäftigt das Unternehmen dann noch immer hundert Menschen. Aber arbeiten diese hundert Menschen noch auf dieselbe Art? Nutzen sie dieselbe Software? Erledigen sie dieselben Aufgaben? Wie viele Prozesse sind dann automatisiert, wie viele KI-Agenten laufen innerhalb der Organisation, wie viel Daten werden verarbeitet? Wir schließen heute Mietverträge für Jahre ab, in einer Wirtschaft, die sich Monat für Monat verändert. Genau das macht die Immobiliensuche im Zeitalter der künstlichen Intelligenz zu einer ganz anderen Aufgabe.
Wie schnell wächst KI wirklich?
Bevor die Frage gestellt werden kann, was KI mit dem Büro macht, lohnt ein nüchterner Blick auf die Zahlen. Eurostat hat gemessen, dass im Jahr 2024 rund 13,5 Prozent der Unternehmen in der Europäischen Union KI-Technologien einsetzen. In den Niederlanden liegt dieser Anteil bereits deutlich höher. Das sind gemessene Fakten.
Gartner prognostiziert, dass die weltweiten Ausgaben für KI-Software bis 2027 auf mehrere Hundert Milliarden US-Dollar ansteigen werden, mit einem jährlichen Wachstum im zweistelligen Prozentbereich. McKinsey schätzt in mehreren Veröffentlichungen, dass zwischen 60 und 70 Prozent der Arbeitsaufgaben in wissensintensiven Branchen grundsätzlich durch generative KI verändert werden könnten. Dabei handelt es sich um Prognosen, keine Gewissheiten. Aber die Richtung ist klar, und sie ist eindeutig.
Als Szenario, nicht als offizielle Prognose, lässt sich formulieren: Wenn die aktuelle Adoptionskurve anhält, könnten bis 2029 deutlich mehr als die Hälfte der niederländischen Unternehmen KI strukturell in ihren Betrieb integriert haben. Was genau das bedeutet, hängt davon ab, was unter "integriert" verstanden wird. Und genau hier liegt der entscheidende Punkt.
Nicht nur mehr Nutzer, sondern mehr Prozesse
Die wirklich bedeutsame Verschiebung ist nicht, dass immer mehr Mitarbeiter gelegentlich ein KI-Tool öffnen. Die tiefere Veränderung besteht darin, dass KI zunehmend in die Prozesse eingebettet wird, ohne die das Unternehmen nicht mehr wie bisher funktionieren kann. Heute nutzt ein Mitarbeiter vielleicht ein Sprachmodell, um einen Text zu formulieren. Morgen ist KI-Funktionalität bereits integriert in CRM-Systeme, Finanzprozesse, Marketingautomatisierung, HR-Verwaltung, Softwareentwicklung, Kundenservice, Planung und Datenanalyse.
KI verwandelt sich damit von einem Werkzeug in eine Betriebsinfrastruktur. Die eigentliche Veränderung steckt nicht darin, wie viele Menschen KI verwenden, sondern in der Frage, wie viele Geschäftsprozesse ohne KI bald nicht mehr gleich funktionieren. Und das hat Konsequenzen, die weit über die IT-Abteilung hinausgehen. Sie reichen bis in die Frage hinein, welches Gebäude zu einer Organisation passt.
Was bedeutet das für den Arbeitsplatz?
Wenn KI verändert, wie eine Organisation arbeitet, verändert KI mittelbar auch das, was diese Organisation von einem Gebäude braucht. Das klingt abstrakt, ist es aber nicht. Denken Sie an folgende Dimensionen: wie Menschen arbeiten, wo sie arbeiten, welche Funktionen eine Organisation noch braucht, wie viel physische Zusammenarbeit notwendig ist, welche Räume wichtig werden, wie viel Flexibilität erforderlich ist, welche Technologie Mitarbeiter täglich nutzen, wie wichtig Konnektivität wird und wie kritisch digitale Kontinuität für den Betrieb ist.
Dabei wäre es zu einfach zu sagen: KI bedeutet weniger Bürofläche. Das Gegenteil kann ebenso eintreten. KI kann Prozesse automatisieren, aber gleichzeitig Wachstum beschleunigen, neue Funktionen schaffen, die Zusammenarbeit anders gestalten und den Bedarf an hochwertigen Begegnungs- und Projekträumen sogar vergrößern. Die Wirkung ist nicht linear. Sie ist organisationsspezifisch. Und genau deshalb kann die Immobilienstrategie nicht allein auf den Parametern von heute basieren.
Cushman and Wakefield: nicht weniger Fläche, sondern andere Fläche
Cushman and Wakefield hat in mehreren Veröffentlichungen analysiert, wie KI den gewerblichen Immobilienmarkt beeinflusst. Eine zentrale Erkenntnis: KI führt nicht zwangsläufig zu einer sinkenden Nachfrage nach Büroflächen. Die Veränderung vollzieht sich vielmehr auf der Ebene der Qualität der Gebäude und Standorte, nach denen Organisationen suchen. Kriterien wie Technologieinfrastruktur, Energieversorgung, Flexibilität des Grundrisses, Nutzungserfahrung, Erreichbarkeit und Nachhaltigkeitsprofil werden gewichtiger. Die KI-Revolution verändert vielleicht nicht nur, wie viele Quadratmeter Unternehmen benötigen. Sie verändert vor allem, welche Quadratmeter sie benötigen.
Das ist eine fundamentale Verschiebung in der Art, wie eine Immobiliensuche geführt werden sollte. Wer ausschließlich nach Fläche, Preis und Lage sucht, riskiert, ein Gebäude zu mieten, das zur Organisation von heute passt, aber nicht zur Organisation von morgen.
Knight Frank: die nächsten drei Jahre sind entscheidend
Knight Frank hat in mehreren aktuellen Studien untersucht, wie KI und datengestützte Entscheidungsprozesse das Corporate Real Estate verändern. In "A defining phase" (Dezember 2025) beschreibt Knight Frank, dass sich der Immobilienmarkt in einer Phase befindet, in der die Anforderungen an Technologie, digitale Infrastruktur und Arbeitsplatzqualität schneller steigen als die Bereitschaft vieler Gebäude, diesen Anforderungen gerecht zu werden. In "AI in Corporate Real Estate: Adoption Gains Momentum" (März 2025) zeigt Knight Frank, dass die Zusammenarbeit zwischen den Bereichen Corporate Real Estate, HR und IT immer enger wird, weil Entscheidungen über Immobilien zunehmend von Fragen der digitalen Arbeitsfähigkeit abhängen.
Das führt zu einer relevanten Frage: Wenn Unternehmen ihre Organisation bis 2029 neu aufstellen, warum sollte dann der Immobilienbedarf ausschließlich mit den Parametern von heute bestimmt werden? Wer heute einen Fünfjahresvertrag unterschreibt, sitzt 2031 noch in diesem Gebäude. Das Gebäude muss zur Organisation passen, die das Unternehmen bis dahin geworden ist.
Die traditionelle Suchanfrage ist nicht falsch, aber unvollständig
Eine klassische Immobilienanfrage sieht oft so aus: hundert Mitarbeiter, siebzig Arbeitsplätze, 1.500 Quadratmeter, Bürofläche zur Miete in Amsterdam, fünfzig Parkplätze, maximaler Mietpreis pro Quadratmeter. Das ist nicht falsch. Aber es fehlt eine zweite Ebene.
Die RE-SEARCH-Frage lautet: Wie wird sich diese Organisation in den kommenden Jahren entwickeln? Dabei geht es um erwartetes Wachstum oder Rückgang, um hybrides Arbeiten, Automatisierungsgrad, KI-Nutzung, Cloud-Abhängigkeit, Konnektivitätsbedarf, digitale Sicherheitsanforderungen, notwendige Flexibilität in Grundriss und Infrastruktur und die Frage, was in drei Jahren betriebskritisch sein wird. Eine gute Immobiliensuche beginnt nicht beim verfügbaren Angebot. Sie beginnt beim Verstehen der Organisation, die dort arbeiten wird.
Das digitale Nutzerprofil
Zwei Unternehmen können beide hundert Mitarbeiter haben und 1.500 Quadratmeter benötigen, aber digital vollständig unterschiedlich arbeiten. Unternehmen A ist ein traditioneller Dienstleister mit standardmäßiger Cloud-Nutzung. Unternehmen B ist eine KI- und Technologieorganisation mit Entwicklern, Data Scientists, rechenintensiven Cloud-Workflows, Echtzeitkollaboration und hohen Anforderungen an digitale Kontinuität und Ausfallsicherheit. Beide suchen dieselbe Fläche. Aber suchen sie damit automatisch dasselbe Gebäude?
Quadratmeter sagen, wie viel Raum eine Organisation braucht. Sie sagen nicht, wie diese Organisation innerhalb dieser Quadratmeter arbeitet. Deshalb führt RE-SEARCH das Konzept des digitalen Nutzerprofils ein: eine strukturierte Analyse dessen, was eine Organisation digital benötigt, bevor die eigentliche Gebäudesuche beginnt. Wer mehr darüber erfahren möchte, wie die digitale Infrastruktur von Gebäuden bewertet werden kann, findet im Artikel IT-Infrastruktur in Gewerbeimmobilien: Die neue Knappheit eine fundierte Grundlage.
Von Quadratmetern zur Organisation der Zukunft
Das traditionelle Suchmodell folgt einer linearen Logik: Mitarbeiteranzahl ergibt Arbeitsplätze, Arbeitsplätze ergeben Quadratmeter, Quadratmeter bestimmen das Gebäude. Der RE-SEARCH-Ansatz fügt wesentliche Schritte hinzu. Er beginnt nicht bei der Fläche, sondern bei der Organisation: wie die Mitarbeiter arbeiten, wie die Organisation sich entwickeln wird, was das digitale Nutzerprofil ergibt und welche räumlichen sowie digitalen Anforderungen sich daraus ableiten. Erst dann folgt die Suche nach dem passenden Gebäude.
Das bedeutet konkret: Neben den klassischen Kriterien sollte eine moderne Nutzungsanalyse Fragen zur Organisation stellen, zum Beispiel zur erwarteten Wachstumsdynamik, zur hybriden Arbeitsorganisation und dazu, welche Teams physisch zusammenarbeiten müssen. Zur Technologie: Welche Cloud-Anwendungen sind betriebskritisch, wie intensiv wird KI genutzt und welche Entwicklung ist zu erwarten? Zur digitalen Infrastruktur: Welche Konnektivität ist notwendig, ist Redundanz wichtig, welche Anforderungen stellt die IT-Sicherheit? Und zur Flexibilität: Kann die Organisation wachsen, kann die Raumaufteilung angepasst werden, kann die digitale Infrastruktur skaliert werden?
Wer sich fragt, worauf bei der Besichtigung eines Gewerbeobjekts konkret zu achten ist, findet im RE-SEARCH-Artikel Besichtigung Gewerbeimmobilie: Checkliste mit 15 Prüfpunkten einen praktischen Einstieg.
Suchen Sie nicht nur für 2026, sondern für 2029
Ein Mieter, der im Jahr 2026 einen Fünfjahresvertrag abschließt, sitzt möglicherweise bis 2031 in diesem Gebäude. Die relevante Zeitachse sieht dann so aus: 2026 beschreibt, wie die Organisation heute arbeitet. 2027 zeigt, welche KI-Tools in die Prozesse integriert werden. 2028 markiert, welche Workflows weiter automatisiert sind. 2029 zeigt, welche digitalen Prozesse betriebskritisch geworden sind. 2031 ist die Frage: Passt das Gebäude noch immer?
Die beste Immobilienentscheidung ist nicht nur am Tag des Einzugs richtig. Sie muss mit der Organisation mitwachsen können. Auch für Unternehmen, die über eine Bürofläche zur Miete in Rotterdam oder andere Standorte nachdenken, gilt: Die Laufzeit des Vertrags ist der entscheidende Horizont, nicht der aktuelle Bedarf.
Was das Gebäude digital leisten muss
Sobald das digitale Nutzerprofil einer Organisation klar ist, stellt sich die Folgefrage: Was bietet das Gebäude? Hier kommt IT-Label ins Spiel. RE-SEARCH untersucht, was der Nutzer digital braucht. IT-Label macht sichtbar, was ein Gebäude digital zu bieten hat. Das ergibt einen digitalen Match: Die digitale Anforderung auf der einen Seite, das digitale Leistungsniveau des Gebäudes auf der anderen. Wer verstehen möchte, was ein IT-Label konkret bedeutet, findet auf it-label.com weiterführende Informationen. Und wer die RE-SEARCH-Perspektive auf digitale Gebäudequalität nachlesen möchte, findet im Artikel Digitales Immobilien: Was kann ein Gebäude digital leisten? eine ausführliche Grundlage.
Dieses Zusammenspiel aus Nutzerprofil und Gebäudeprofil ist keine technische Spielerei. Es ist die logische Konsequenz aus einer Entwicklung, die längst begonnen hat: dass die digitale Leistungsfähigkeit eines Gebäudes genauso relevant wird wie seine Lage oder sein Grundriss.
KI verändert nicht nur die IT, sondern die Immobiliennachfrage
Die Wirkungskette ist klar: KI verändert Geschäftsprozesse. Veränderte Prozesse verändern, wie Menschen arbeiten. Eine veränderte Arbeitsweise verändert den Arbeitsplatz. Ein veränderter Arbeitsplatz verändert den Immobilienbedarf. Ein veränderter Immobilienbedarf verändert die Immobiliensuche. KI muss keinen einzigen Quadratmeter belegen, um Einfluss darauf zu haben, welche Quadratmeter ein Unternehmen benötigt. Das ist einer der zentralen Gedanken, die hinter dem RE-SEARCH-Ansatz stehen.
Und das bedeutet auch: Wer einen Mietvertrag für Bürofläche zur Miete in Utrecht oder an einem anderen Standort prüft, sollte nicht nur fragen, ob das Objekt heute passt, sondern ob es in drei Jahren noch zur Organisation passt, die das Unternehmen bis dahin geworden sein wird. Wer sich zudem fragt, was neben der Miete auf Mieter zukommt, findet im Artikel Nebenkosten Gewerbeimmobilie: Was Sie zusätzlich zur Miete zahlen einen übersichtlichen Überblick.
Eine andere Rolle für den Immobilienberater
KI bedeutet nicht, dass Technologie den Immobilienberater ersetzt. Im Gegenteil: Gerade weil Organisationen sich schneller verändern, wird es wichtiger, vor der Suche die richtigen Fragen zu stellen. Der RE-Advisor muss nicht nur fragen, wie viele Quadratmeter gesucht werden. Er muss fragen: Wo steht Ihre Organisation in drei Jahren? Wie werden Sie dann arbeiten? Was wird betriebskritisch sein? Welche Flexibilität brauchen Sie? Was muss Ihr Gebäude digital leisten?
Technologie hilft uns, schneller zu suchen. Analyse hilft uns, besser zu wählen. Das ist keine Konkurrenz, sondern eine Ergänzung. Und es ist eine Ergänzung, die in einem Markt, der sich so schnell verändert wie der heutige, notwendiger wird.
Von der Suchmaschine zur Immobilienanalyse
Online sind immer mehr Immobiliendaten verfügbar. KI kann Angebote schneller durchsuchen. Plattformen können Gebäude vergleichen. Aber genau deshalb wird ein Aspekt wichtiger: die richtige Frage formulieren. KI kann immer besser suchen. Aber jemand muss noch analysieren, wonach eigentlich gesucht werden soll.
Das ist eine starke Positionierung für RE-SEARCH. RE steht für Real Estate. SEARCH steht für Suchen. Aber Suchen beginnt bei Untersuchen. Frühere RE-SEARCH-Artikel haben untersucht, was Gebäude digital leisten. Dieser Artikel stellt eine andere Frage: Was passiert mit der Suchanfrage, wenn der Nutzer selbst sich in einem rasanten Tempo verändert? Und wie sorgt eine Immobiliensuche dafür, dass das Ergebnis nicht nur heute stimmt, sondern auch in drei, fünf und sieben Jahren noch trägt?
Suchen Sie nach der Organisation, die Sie werden
Sie unterschreiben heute vielleicht einen Mietvertrag für fünf Jahre. In diesen fünf Jahren verändern sich KI und Technologie, Mitarbeiterstrukturen, Arbeitsprozesse, Kundenbedürfnisse, Datenvolumina, Mobilitätsverhalten und die Art der Zusammenarbeit. Deshalb sollte eine Immobiliensuche nicht nur antworten auf die Frage: Wo passt mein Unternehmen heute? Sie muss vor allem antworten auf: Wo kann mein Unternehmen morgen noch wachsen und funktionieren?
Ihr nächstes Büro mieten Sie für Jahre. Untersuchen Sie deshalb nicht nur, wo Sie heute arbeiten wollen. Untersuchen Sie, wie Sie morgen arbeiten werden.
RE-SEARCH. Denn Suchen beginnt bei Untersuchen.
Häufige Fragen: KI, Büro und Immobilienstrategie
Muss ich wegen KI weniger Bürofläche mieten?
Nicht unbedingt. KI kann Prozesse automatisieren, aber gleichzeitig Wachstum beschleunigen und neue Funktionen schaffen. Die Auswirkung auf den Flächenbedarf hängt von der Branche, der Organisationsstruktur und den konkreten KI-Anwendungsfällen ab. Eine pauschale Aussage ist nicht seriös.
Wie lange im Voraus sollte ich meinen künftigen Immobilienbedarf analysieren?
Als Faustregel gilt: Analysieren Sie mindestens für den Zeitraum des geplanten Mietvertrags plus ein bis zwei Jahre. Wer einen Fünfjahresvertrag plant, sollte einen Ausblick bis 2030 oder 2031 in die Analyse einbeziehen.
Was ist ein digitales Nutzerprofil?
Ein digitales Nutzerprofil beschreibt, welche technologischen und digitalen Anforderungen eine Organisation an einen Standort stellt: Konnektivität, Cloud-Abhängigkeit, Datensicherheit, Redundanz und die Intensität der KI-Nutzung. Es ergänzt die klassische Flächenanalyse um eine qualitative Dimension.
Welche Rolle spielt die digitale Infrastruktur eines Gebäudes?
Sie wird wichtiger. Organisationen, die stark auf Cloud-Dienste, KI-Anwendungen und digitale Zusammenarbeit angewiesen sind, benötigen Gebäude mit zuverlässiger, skalierbarer und sicherer Konnektivität. Gebäude, die diese Anforderungen nicht erfüllen, können für bestimmte Nutzer strukturell ungeeignet werden.
Wie hilft RE-SEARCH bei einer zukunftsorientierten Immobiliensuche?
RE-SEARCH untersucht nicht nur, wo eine Organisation heute Fläche benötigt, sondern wie sich diese Organisation entwickeln wird und welche digitalen und räumlichen Anforderungen sich daraus ergeben. Die Plattform verbindet Immobilienangebot mit einer strukturierten Bedarfsanalyse, die über klassische Suchparameter hinausgeht.
