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Welche Gesetze gelten für Gewerbeimmobilien in den Niederlanden? Überblick über Mietrecht (Art. 7:230a und 7:290 BW), Mehrwertsteuer und Grunderwerbsteuer, Umgebungsplan, Energielabel C, Arbeitsschutz und DSGVO, mit Links zu vertiefenden Artikeln.
Welche Gesetze und Vorschriften gelten für Gewerbeimmobilien in den Niederlanden? Für Büro-, Gewerbe- und Einzelhandelsflächen gelten sechs Rechtsgebiete nebeneinander: das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BW), Steuerregeln (Mehrwertsteuer und Grunderwerbsteuer), das Planungsrecht (Omgevingswet und kommunaler Umgebungsplan), Bau- und Energievorschriften (Bbl und Energielabelpflicht), Arbeitsschutzregeln für den Arbeitsplatz sowie Datenschutzregeln für Kameraüberwachung. Unten steht die Hauptregel je Gebiet; die Artikel dieser Kategorie vertiefen sie.
Büros, Lager und Hallen fallen unter Art. 7:230a BW: Vertragsfreiheit, mit dem Räumungsschutz von bis zu einem Jahr nach Kündigung als einziger gesetzlicher Absicherung. Läden, Gastronomie und andere publikumsoffene Flächen fallen unter Art. 7:290 BW: zwingendes Recht mit fünf plus fünf Jahren Laufzeit, Kündigung durch den Vermieter nur aus gesetzlichen Gründen und gerichtlicher Mietanpassung. Fast alle niederländischen Verträge nutzen das ROZ-Modell. Mehr dazu: Gewerbemietvertrag kündigen, Rechte beim Verkauf des Mietobjekts und der Nachtrag (Allonge).
Die Vermietung von Gewerbeflächen ist grundsätzlich mehrwertsteuerfrei. Vermieter und Mieter können gemeinsam für eine steuerpflichtige Vermietung optieren, wenn der Mieter die Fläche zu mindestens 90 Prozent (in manchen Branchen 70 Prozent) für steuerpflichtige Umsätze nutzt. Beim Kauf von Nichtwohngebäuden fallen 10,4 Prozent Grunderwerbsteuer an. Siehe MwSt-Kompensation bei Gewerbeimmobilien und versteckte Kosten beim Mieten.
Seit dem 1. Januar 2024 ersetzt die Omgevingswet die alten Bebauungspläne durch einen Umgebungsplan je Gemeinde. Er legt fest, welche Nutzungen an einer Adresse zulässig sind. Lesen Sie, wie Sie den Bebauungsplan prüfen.
Das Bbl regelt Brandschutz, Fluchtwege, Lüftung und Barrierefreiheit. Seit dem 1. Januar 2023 müssen Bürogebäude ab 100 m² mindestens Energielabel C haben, mit Ausnahmen etwa für Denkmäler. Siehe Energielabel und Miete.
Arbowet und Arbobesluit verpflichten den Arbeitgeber zu einem sicheren, gesunden Arbeitsplatz. Ein fester Quadratmeterwert steht nicht im Gesetz; die NEN 1824 dient als Richtlinie. Lesen Sie wie viel m² Bürofläche pro Mitarbeiter nötig sind.
Kameraüberwachung und Zugangsdaten fallen unter die DSGVO: zulässig bei berechtigtem Interesse, vorheriger Information der Beschäftigten und Zustimmung des Betriebsrats. Siehe Rechte und Pflichten des Mieters für weitere vertragliche Fragen.
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Colin Westerneng
Partner & Adviseur
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