Wet- en regelgeving

Welke wet- en regelgeving geldt voor commercieel vastgoed in Nederland? Voor kantoor-, bedrijfs- en winkelruimte gelden zes regelgebieden naast elkaar: het huurrecht uit het Burgerlijk Wetboek, fiscale regels (btw en overdrachtsbelasting), het ruimtelijk recht (Omgevingswet en omgevingsplan), bouw- en energieregels (Besluit bouwwerken leefomgeving en de energielabelplicht), de arbeidsomstandighedenregels voor de werkplek en de privacyregels voor onder meer cameratoezicht. Hieronder staat per gebied wat de hoofdregel is; de artikelen in deze categorie gaan er stuk voor stuk dieper op in.

1. Huurrecht: twee regimes

Het Nederlandse huurrecht kent voor bedrijfsruimte twee regimes. Kantoorruimte, magazijnen en bedrijfshallen vallen onder artikel 7:230a BW: contractsvrijheid, met als wettelijke bescherming alleen de ontruimingsbescherming van maximaal een jaar na opzegging. Winkels, horeca en andere ruimtes met een publieksfunctie vallen onder artikel 7:290 BW: dwingend recht met een huurtermijn van vijf plus vijf jaar, opzegging door de verhuurder alleen op wettelijke gronden en huurprijsherziening via de rechter. Vrijwel alle Nederlandse contracten gebruiken het ROZ-model. Lees verder over de ROZ-huurovereenkomst, tussentijds opzeggen van een huurcontract, opzeggen per e-mail, je rechten als het huurpand wordt verkocht, onderverhuur en de allonge.

2. Fiscaal: btw en overdrachtsbelasting

Verhuur van bedrijfsruimte is in beginsel vrijgesteld van btw. Verhuurder en huurder kunnen samen kiezen voor btw-belaste verhuur als de huurder de ruimte voor minimaal 90 procent (in sommige branches 70 procent) voor btw-belaste prestaties gebruikt; dat maakt de btw op de huur en op investeringen van de verhuurder aftrekbaar. Bij aankoop van niet-woningen geldt overdrachtsbelasting van 10,4 procent, tenzij het om een btw-belaste levering van nieuw vastgoed gaat. Verdieping: btw-compensatie bij commercieel vastgoed, huurvrije periodes en servicekosten.

3. Ruimtelijk recht: Omgevingswet en omgevingsplan

Sinds 1 januari 2024 vervangt de Omgevingswet de oude bestemmingsplannen door één omgevingsplan per gemeente. Dat plan bepaalt welke functies op een adres zijn toegestaan; kantoor, opslag, productie, detailhandel en horeca zijn verschillende functies. Wie een pand huurt voor een functie die het omgevingsplan niet toestaat, riskeert handhaving, ook als de verhuurder er niets over zei. Lees hoe je het bestemmingsplan of omgevingsplan controleert.

4. Bouw en energie: Bbl en energielabel

Het Besluit bouwwerken leefomgeving (de opvolger van het Bouwbesluit) stelt eisen aan brandveiligheid, vluchtwegen, ventilatie en toegankelijkheid. Voor kantoren geldt daarnaast sinds 1 januari 2023 de verplichting van minimaal energielabel C voor kantoorgebouwen van 100 m² of meer, met uitzonderingen voor onder meer monumenten. Een energielabel is bij verhuur en verkoop verplicht. Verdieping: energielabel bedrijfspand: verplichtingen en huurprijs.

5. Arbeidsomstandigheden op de werkplek

De Arbowet en het Arbobesluit verplichten de werkgever tot een veilige en gezonde werkplek: voldoende ruimte en daglicht, klimaat, sanitair en een actuele risico-inventarisatie. De wet noemt geen vast aantal vierkante meters; de NEN 1824 geldt als richtlijn. Lees hoeveel m² kantoorruimte per medewerker nodig is, hoeveel toiletten per medewerker en hoe vaak een kantoor schoongemaakt moet worden.

6. Privacy en toezicht

Cameratoezicht, toegangsregistratie en sensoren in gebouwen vallen onder de AVG. Toezicht is toegestaan als er een gerechtvaardigd belang is, medewerkers vooraf zijn geïnformeerd en de ondernemingsraad heeft ingestemd. Lees wat mag bij cameratoezicht op kantoor.

Twijfel je of een regel op jouw situatie van toepassing is? Onze adviseurs kennen de praktijk van huurcontracten en vergunningen; neem contact op of lees eerst de artikelen hieronder.